Ceny středně velkých rodinných domů z přelomu tisíciletí poprvé po letech mírně klesly – meziročně o 1 %. Trh už je nevnímá jako mladé nemovitosti, ale jako investice s vysokými náklady na rekonstrukci a energetickou modernizaci. Zatímco byty v ČR rostou o 12,6 %, regionální rozdíly a změny v hypotečním financování mění pravidla hry pro české investory.
Když „mladý“ dům už není mladý
Po více než dvou desetiletích nepřetržitého růstu cen nemovitostí se český trh s rodinnými domy dostal do nové fáze. Data za první čtvrtletí 2026 ukazují, že středně velké domy postavené kolem roku 2000 – dosud považované mnoha majiteli za „téměř novostavby“ – meziročně zlevnily o cca 1 %. V absolutních hodnotách jde o relativně malý posun, ale symbolicky jde o první pokles v této kategorii od začátku 2000 let.
Proč? Odpověď leží v rozporu mezi vnímáním majitelů a realitou trhu. Domy z přelomu tisíciletí často postrádají moderní izolaci, mají staré okna a zastaralé topení. V době, kdy energetická náročnost budov rozhoduje o provozních nákladech, tyto objekty představují skryté náklady ve výši hundreds of thousands až milionů korun. A kupující to vědí.
„Majitelé si často neuvědomují, že trh jejich nemovitost už nevnímá jako mladou. Bez rekonstrukce nebo realisticky nastavené ceny se prodej buď protahuje, nebo vůbec nerealizuje,“ upozorňuje Tomáš Jelínek z CENTURY 21 – a má pravdu. Naše interní data z Liberecka i Středočeského kraje potvrzují, že průměrná doba prodeje takových domů vzrostla o 30 % oproti předchozímu roku.
Byty rostou, ale nerovnoměrně
Zatímco segment starších rodinných domů stagnuje, trh s byty pokračuje v růstu: meziročně o 12,6 %, s průměrnou cenou 95 296 Kč/m² (únor 2026). Praha drží svou pozici jako nejdražší lokalita – 160 254 Kč/m², což je nárůst o 9,78 %. Nicméně tempo růstu se od konce roku 2025 zpomaluje, zejména mimo metropole.
V regionech jako Karlovarský nebo Ústecký kraj se ceny prakticky nehýbou v reálném vyjádření – tedy po odečtení inflace. To odpovídá trendu, který jsme popsali v článku Výstavba bytů se stěhuje z Prahy do regionů, kde se nová nabídka soustřeďuje spíše do logisticky atraktivních lokalit než do historicky slabších oblastí.
Investiční hypotéky pod tlakem
Současný posun je navíc zesílen doporučeními České národní banky na zpřísnění podmínek pro investiční hypotéky. Tyto změny zásadně ovlivní investory, kteří plánovali financovat nákup nemovitosti úvěrem – zejména v segmentu, kde se očekává nutnost další investice do rekonstrukce.
Jak jsme analyzovali v článku Konec levné hypoteční páky? Co nová pravidla znamenají pro české investory, hypotéky nad 5 % už nejsou výjimkou, a fixace se prodlužují kvůli tržní nejistotě. Pro investora to znamená jednoduchou rovnici: vyšší vstupní kapitál + vyšší provozní náklady = nižší výnosnost.
Pesimismus versus realita
Evropský průzkum „Evropské realitní přehledy“ ukazuje, že 44 % českých dospělých bez vlastního bydlení si myslí, že si nemovitost nikdy nekoupí – oproti evropskému průměru 29 %. Tento pesimismus odráží kombinaci vysokých cen, dražších hypoték a nedostatku dostupných bytů.
Přesto trh nabízí příležitosti – zejména v rekonstruovaných objektech v růstových lokalitách nebo v nových projektech jako Smíchov, kde vznikne 1200 bytů za 6 miliard Kč (více zde). Klíčem je přesně odhadnout celkové náklady včetně modernizace a dlouhodobý cashflow.
Často kladené otázky
Proč klesají ceny starších rodinných domů, když byty rostou? Protože trh s domy je citlivější na provozní náklady a energetickou náročnost. Domy z roku 2000–2005 často vyžadují investice do izolace, oken a topení – což kupující dnes započítávají do celkové ceny. Byty v panelácích nebo novostavbách mají nižší riziko skrytých nákladů.
Ještě má smysl investovat do nemovitostí v roce 2026? Ano, ale s jiným přístupem. Už nejde o „nakoupit a držet“, ale o cílenou selekci lokality, stavu a financování. Výnosnost se posouvá z růstu ceny k nájemnímu příjmu a efektivní správě. Detailní analýzu najdete v našem článku Ceny bytů v Česku: Strukturální změny a dlouhodobý růst.