Od roku 2028 by mladí do 36 let mohli získat vyšší daňové odpočty z hypotečních úroků, zatímco starší a majetnější by je částečně ztratili. Cílem je rozpočtová neutralita – pro české investory to znamená posun v podmínkách přístupnosti bydlení.
Kdo zaplatí účet za mladé? Daňová kalkulace hypoték
Česká vláda chystá revizi systému daňových odpočtů z hypotečních úroků s cílem lépe podpořit mladé lidi do 36 let. Podle premiéra Andreje Babiše a ministryně financí Aleny Schillerové by se měla nová pravidla spustit od roku 2028 a být rozpočtově neutrální – tedy že každá koruna navíc pro jednu skupinu musí být odebrána jiné.
Dnešní systém umožňuje odpočítat až 150 tisíc korun ročně z úroků u hypoték uzavřených po 1. lednu 2021 (u starších smluv to je dokonce 300 tisíc korun). Vzhledem k sazbě daně z příjmu 15 % to odpovídá maximální úspoře 22 500 Kč, respektive 45 000 Kč ročně. U průměrné hypotéky v květnu 2024 ve výši 4,84 milionu korun představuje tato úspora méně než jednu měsíční splátku (26 347 Kč).
Nový návrh počítá buď se zvýšením limitu odpočtu, nebo se zvýšením procenta návratnosti pro mladé. Zároveň by měla být omezena podpora pro starší a majetnější dlužníky, aby stát neprodělal. Tento přístup však otevírá otázku spravedlnosti – zejména v kontextu, kdy banky už dnes uplatňují přísnější pravidla pro žadatele blížící se důchodu.
Mladí mají lepší podmínky – ale i rizika
Mladí do 36 let již dnes profitují z vyššího LTV limitu 90 % (musí mít pouze 10 % vlastních zdrojů), zatímco ostatní jsou omezeni na 80 %. To jim umožňuje vstoupit na trh s menšími úsporami – klíčové v době, kdy průměrná cena bytu v ČR přesahuje 6 milionů korun.
Na druhou stranu, dlouhodobé splácení hypotéky do důchodu je pro banky rizikové. Proto se u starších žadatelů často požaduje kratší doba splatnosti, což znamená vyšší měsíční splátky – a tím i nižší schopnost využít plný daňový odpočet. Pokud by jim tento odpočet navíc stát omezil, jejich finanční zátěž by se dále zvýšila.
Zajímavé je, že investiční hypotéky (na třetí a další nemovitost) nepodléhají žádnému daňovému odpočtu. Zároveň platí přísnější pravidla: LTV 70 % a DTI 7 (maximální dluh sedminásobek čistého příjmu). Tím vláda i ČNB chtějí potlačit spekulativní poptávku – jak detailně analyzujeme v článku „Propad cen bytů o 20 %? Co říká pražský realitní investor“.
Je to fér? Ekonomická logika versus politická volba
Většina ekonomů označuje současný systém daňových odpočtů jako „dávku pro bohaté“ – protože ti s nižšími příjmy často ani nezískají hypotéku. Nový návrh tento problém částečně řeší, ale věková hranice 36 let je umělá a může vést k diskriminaci například u lidí, kteří pozdě zakládají rodinu nebo vstupují na trh po studiu.
Spravedlivějším řešením by mohl být postupný odstupňovaný systém podle příjmu, nikoli věku. Například stejná maximální úspora 34 000 Kč pro všechny, ale s postupným snižováním nad určitou hranicí příjmu. Takový model by lépe cílil na skutečně potřebné a zároveň by nevytvářel ostré meze.
V kontextu rostoucích úrokových sazeb (průměrná hypotéka už dosahuje téměř 5 %) a vysoké inflace ve stavebnictví (viz „Stavební inflace se nezastaví: Co to znamená pro vaši investici?“) je každá forma podpory vítaná – ale musí být dobře promyšlená.
Často kladené otázky
Proč by měli mladí dostat větší daňovou podporu? Protože mají nižší kapitálové zásoby, delší horizont splácení a často potřebují pomoci vstoupit na trh. Současný systém je však regresivní – nejvíc profiťují ti s vysokými příjmy a velkými hypotékami.
Ztratím daňový odpočet, pokud mám více než 36 let? Zatím nejsou známy detaily, ale vláda uvažuje o omezení podpory pro starší a majetnější. Pokud máte hypotéku uzavřenou před 2021, stále vám platí vyšší limit 300 tisíc korun – ten by mohl být zachován.
Jak se to dotkne investorů do nemovitostí? Vůbec – daňový odpočet z hypotečních úroků nelze uplatnit u investičních nemovitostí (třetí a další byt). Investorům tedy novela nezpřízní ani nezlevní podmínky.