V prvním čtvrtletí 2026 pokračuje růst nájmů ve všech velkých českých městech, nejvýrazněji v Brně (+19 % u 3+kk) a Ostravě (+24 % u 3+kk). Pro investory to znamená vyšší výnosy, ale i tlak na modernizaci nemovitostí.
Nájemní trh v roce 2026: Růst bez pauzy
Český nájemní trh vstoupil do roku 2026 s jasným signálem: poptávka po kvalitním bydlení stále převyšuje nabídku. Data ze skupiny UlovDomov ukazují, že meziroční růst cen nájmů pokračuje ve všech hlavních metropolích – a tentokrát nejsou nejvyšší nárůsty v Praze, ale v Brně a Ostravě. Pro českého investora to není jen statistika, ale příležitost i výzva.
V Praze se cena za metr čtvereční u bytů 1+kk zvýšila o 11 % na 544 Kč/m², u 2+kk o 5 % na 434 Kč/m² a u 3+kk o 4 % na 388 Kč/m². To znamená, že modelový 2+kk (55 m²) lze dnes pronajmout za cca 23 900 Kč/měsíc – což je historicky nejvyšší hodnota pro tuto dispozici.
Nicméně Praha již není jediným lokomotivou nájemního trhu. Brno překvapilo růstem u 3+kk o 19 % na 320 Kč/m², zatímco u 1+kk vzrostly ceny o 13 % na 461 Kč/m². V Ostravě pak meziroční nárůst dosáhl 18 % u 1+kk a dokonce 24 % u 3+kk – což je nejvyšší meziroční skok mezi všemi analyzovanými městy.
Pro srovnání: stejný 2+kk (55 m²) se dnes dá v Brně pronajmout za 20 100 Kč, v Ostravě za 14 900 Kč, v Olomouci za 15 700 Kč a v Plzni za 14 700 Kč. I když absolutní částky jsou nižší než v Praze, relativní růst je zde dynamický – a pro investory může být zajímavější kvůli nižším vstupním cenám nemovitostí.
Proč právě Brno a Ostrava?
Za tímto trendem stojí několik faktorů. V Brně pokračuje silná poptávka po novostavbách – v Q1 2026 se prodalo 377 nových bytů, což je více než v kterémkoli z posledních tří čtvrtletí. Průměrná cena nového bytu překročila 150 000 Kč/m² [[/blog/brno-cena-bytu-150-tisic]], což signalizuje, že trh se posouvá směrem k premium segmentu. Tento posun nutí nájemce hledat alternativy – a ty často končí v moderních nájmech starších, ale renovovaných budov.
V Ostravě hraje roli kombinace cenové dostupnosti a postupné revitalizace města. Místní univerzity, technologické parky a rozvoj dopravní infrastruktury lákají mladé profesionály, kteří preferují moderní bydlení – a jsou ochotni za něj zaplatit. Zatímco v Praze je výstavba brzděna regulačními bariérami a nárůstem stavebních nákladů, regionální metropole jako Brno či Ostrava mají větší prostor pro flexibilní reakci na tržní poptávku.
Co to znamená pro českého investora?
Pokud plánujete investovat do nájemního bydlení, je klíčové zaměřit se na moderní nebo renovované byty menších a středních dispozic – právě ty generují nejvyšší meziroční nárůsty. Zároveň si uvědomte, že růst nájmů jde ruku v ruce s tlakem na energetickou efektivitu. Od roku 2026 platí přísnější pravidla ETS2, která mohou vést k pokutám za nesplnění minimálních standardů [[/blog/ets2-nemovitosti-pokuty-prilezitost]].
Navíc hypoteční trh není v lehkém stavu – v dubnu 2026 sedm z deseti bank zvýšilo úrokové sazby, což komplikuje refinancování existujících portfolií [[/blog/hypoteky-2026-zdrazeni-investori]]. Přesto výnosnost z nájmů v Brně či Ostravě může překonat náklady na financování, zejména pokud jste v dlouhodobé fixaci.
Často kladené otázky
Je lepší investovat do Prahy nebo do Brna/Ostravy? Záleží na vašem investičním horizontu a rizikovém profilu. Praha nabízí stabilní, ale pomalejší růst. Brno a Ostrava mají vyšší potenciál zhodnocení, ale vyžadují aktivnější správu a znalost lokálního trhu.
Jak se chránit před riziky spojenými s ETS2? Prioritně investujte do nemovitostí s třídou energetické náročnosti A nebo B, případně plánujte modernizaci. V opačném případě hrozí pokuty až v řádu stovek tisíc korun ročně.