Ve druhém čtvrtletí 2026 pokračuje růst nájmů v ČR, nejvýraznější je u bytů 2+kk – v Praze o 14 %, v Brně a Ostravě dokonce až o 19 %. Pro investory to znamená vyšší výnosy, ale i tlak na kvalitu nabídky a lokaci.
Nájemní trh v roce 2026: Kdo tlačí ceny nahoru?
Data ze druhého čtvrtletí 2026 potvrzují, že nájemní trh v České republice zůstává napjatý, a to především ve velkých městech. Zatímco inflace se postupně utišuje a hypotéky mírně zlevňují, poptávka po nájmu stále převyšuje nabídku – zejména u tzv. „zlatého středu“ bytového trhu: dispozic 2+kk. Tyto byty jsou ideální pro páry, malé rodiny i jednotlivce s vyššími nároky, a právě proto jsou dnes nejžádanější investiční formou.
V Praze vzrostlo nájemné za 2+kk meziročně o 14 % na 452 Kč/m², což u průměrného bytu o výměře 55 m² odpovídá měsíčnímu příjmu 24 900 Kč. Naopak u 3+kk došlo k mírnému poklesu o 5 % (na 411 Kč/m²), což svědčí o tom, že trh preferuje efektivitu před prostorností – trend, který jsme již analyzovali v článku Malé byty jsou novým standardem.
Brno ukazuje podobný obraz: růst nájmů o 14 % napříč všemi hlavními dispozicemi, přičemž 2+kk dosahuje 366 Kč/m² (celkem cca 20 100 Kč/měsíc). V Ostravě je dynamika ještě ostřejší – nárůst o 19 % u 2+kk (na 284 Kč/m²), zatímco starší byty stagnují nebo zlevňují. To naznačuje, že moderní standard a renovace jsou klíčové pro udržení konkurenceschopnosti nájmu.
Investiční dopad: Vyšší výnos, ale i vyšší riziko?
Pro české investory přináší tento vývoj jasnou příležitost: byty 2+kk generují nejvyšší cash flow. Uvažujme modelový příklad pražského 2+kk za 7 milionů korun (aktuální průměr podle Hypoindexu). Při hypotece s úrokem 5,2 % a LTV 80 % činí měsíční splátka cca 38 000 Kč, zatímco nájemné dosahuje 24 900 Kč. I když rozdíl není kladný, dlouhodobý kapitálový růst a stabilní poptávka kompenzují krátkodobý negativní cash flow.
Navíc, jak upozorňuje Michal Hrbatý, CEO skupiny UlovDomov (nyní Livendo): „Měsíční splátky hypotéky v Praze a Brně jsou dlouhodobě 1,5–2× vyšší než tržní nájemné.“ To znamená, že investice do nájmu má smysl pouze s horizontem minimálně 7–10 let – nebo při využití strategie jako je short-term rental nebo kombinace s osobním bydlením.
Důležité je také sledovat regionální rozdíly. Zatímco v Praze a Brně roste nájem systematicky, v Plzni a Olomouci se vývoj liší podle kvality bytu. Moderní 3+kk v Olomouci zdražily o 17 %, zatímco starší 2+1 mírně zlevnily. Tento rozpor potvrzuje, že lokace a stav nemovitosti jsou dnes důležitější než samotná dispozice.
Budoucnost nájmu: Bude to pokračovat?
Klíčovým faktorem bude tempo bytové výstavby. Přestože novela stavebního zákona slibuje zrychlení povolování projektů nad 10 000 m² (více v analýze), reálný dopad se projeví až v letech 2027–2028. Mezitím zůstává nabídka nových bytů nedostatečná – v Praze bylo v prvním pololetí 2026 prodáno „jen“ 2 940 nových bytů, což je sice o 17 % méně než v roce 2025, ale stále více než v letech před pandemií.
Zároveň se mění standardy bydlení: třicetimetrové byty, dříve považované za nouzové, jsou dnes běžnou volbou investora. Jak píšeme v článku Velikost bytu už není klíčem, rozhodují spíše dispozice, izolace a poloha než čistá metráž.
Často kladené otázky
Je investice do 2+kk v roce 2026 stále výhodná? Ano – pokud počítáte s dlouhodobým horizontem a zaměříte se na lokality s vysokou poptávkou (Praha, Brno, univerzitní města). Krátkodobě může být cash flow negativní, ale kapitálový růst a stabilita nájemní poptávky kompenzují riziko.
Co když nájemné přestane růst? I při stagnaci cen zůstává nájemní bydlení atraktivní díky demografickému tlaku (mladí lidé odcházejí z rodičů) a omezené dostupnosti vlastnictví kvůli hypotékám. Navíc moderní byty si udrží hodnotu lépe než starší fond.
Měl bych raději investovat do 1+kk nebo 2+kk? 1+kk mají nižší vstupní cenu, ale nižší nájemní výnos na korunu investice. 2+kk jsou univerzálnější, lépe se pronajímají a déle udržují hodnotu – ideální volba pro klasické dlouhodobé investory.