V Praze se 25–30 m² byty přestávají považovat za „králíkárny“ a stávají se běžným výběrem pro kupující i investory. Růst cen, nedostatek nabídky a pomalá výstavba tlačí trh k menším dispozicím – a tento trend bude pokračovat i v následujících letech.
Když se kompromis stane normou
Ještě před pěti lety by většina Čechů označila 30metrový byt za nouzové nebo dočasné řešení. Dnes už je taková velikost v pražských novostavbách často jedinou ekonomicky reálnou volbou pro jednotlivce, páry i investory. Tento posun není důsledkem změny životního stylu, ale přímým odrazem nerovnováhy mezi cenami nemovitostí a růstem příjmů.
Podle dat z prvního pololetí 2026 se právě 1+kk a 2+kk byty prodávají nejrychleji – zejména v lokalitách jako Praha 9 (okolí metra Prosek) a Praha 5. Zatímco celkový počet prodaných novostaveb v hlavním městě klesl o 17,42 % oproti loňsku (na 2 940 bytů), jde o srovnání s výjimečně silným rokem 2025. Ve skutečnosti jsou letošní prodeje srovnatelné s rokem 2024 a stále výrazně nad dlouhodobým průměrem.
Pro české investory to má jasný dopad: malé byty = vyšší likvidita + stabilní nájemní výnos. V době, kdy hypotéky dosahují úrokových sazeb nad 5 % (více zde), hledají investoři aktiva, která lze snadno pronajmout i prodat. A právě kompaktní byty v atraktivních lokalitách splňují obě podmínky.
Cena místo prostoru: nová realita pražského trhu
Průměrná cena nového bytu v Praze překročila 150 000 Kč/m², což znamená, že i 30metrový byt stojí více než 4,5 milionu korun. Při průměrném českém platu kolem 45 000 Kč je to ekvivalent více než 8 let hrubého příjmu – a to bez ohledu na úspory, inflaci nebo hypoteční schopnost.
Tento tlak nutí kupující přehodnocovat své priority. Jak upozorňuje Oded Ber, CEO společnosti Neocity: „Současná generace kupujících není ochotna dobrovolně bydlet na menší ploše – ale často nemá jinou možnost, pokud chce vlastnit byt v centru nebo blízkém okolí.“
Zajímavé je, že i panelákové byty, které byly donedávna považovány za „králíkárny“, se dnes mnohým zdají nadprůměrně velké. Tento fenomén popisujeme v článku Smrskflace dorazila na realitní trh – když platíte víc za méně, mění se i vnímání „standardu“.
Architektura jako odpověď na omezený prostor
Developeři na tuto změnu reagují promyšlenými dispozicemi. Kvalitní architektura dokáže z 25 m² vytvořit funkční a pohodlný prostor – s dostatkem úložiště, inteligentním rozvržením a kvalitními materiály. Avšak i zde existují hranice.
České normy stanovují minimální rozměry obytných místností právě proto, aby bylo zajištěno základní pohodlí. Jak dodává Ber: „Dostupnější bydlení nesmí znamenat rezignaci na kvalitu. Skutečným řešením je rychlejší výstavba a větší nabídka – ne další zmenšování bytů.“
A právě zde přichází na řadu systémové změny. Novela stavebního zákona, která zavádí Úřad rozvoje území ČR, má urychlit povolování velkých bytových projektů (nad 10 000 m²). Pokud se tato reforma osvědčí, mohla by pomoci vyrovnat poptávku a nabídku – ale její efekt se projeví až za několik let.
Do té doby bude trh i nadále preferovat menší, ale dobře navržené byty. A pro investory to znamená jednoznačnou příležitost: malé byty v růstových lokalitách zůstanou žádaným majetkem – jak ukazuje i náš rozbor Regionálního boomu bytové výstavby.
Často kladené otázky
Jsou malé byty dobrou investicí v roce 2026? Ano – zejména v Praze a dalších velkých městech. Malé byty mají vyšší likviditu, rychlejší obsazenost nájemníky a často i vyšší výnosnost (např. 4–5 % p.a.) než větší jednotky.
Neměl bych raději počkat, až ceny klesnou? Historie ukazuje, že dlouhodobě rostoucí trh s nemovitostmi v ČR zřídka nabízí „ideální“ vstupní bod. Pokud hledáte stabilní aktivum s pasivním příjmem, je lepší vybrat správnou lokalitu a typ nemovitosti než čekat na hypotetický pokles cen.
Co když se objeví více nových bytů a ceny spadnou? I při zvýšené výstavbě bude poptávka po bydlení v centrech nadále převyšovat nabídku. Navíc kvalitní, dobře umístěné byty si udrží hodnotu i v období převisu nabídky – viz analýza Praha: Nové byty mizí rychleji, než vznikají.