Ceny bytů v ČR meziročně vzrostly o 12,5 %, domů o 9,1 % a pozemků o 8 % v 1. čtvrtletí 2026. Tempo růstu se však mírně zpomaluje – trh reaguje na vyčerpání odložené poptávky a rostoucí náklady. Pro české investory to znamená přechod od „zlaté éry“ k chladnější, ale stále rentabilní realitě.
Trh se ochlazuje, ale nezastavuje
V prvním čtvrtletí roku 2026 pokračoval růst cen nemovitostí v celém Česku, avšak s jasným signálem: tempo zdražování se mírně zpomaluje. Podle aktuálních dat ČSOB Indexu bydlení vzrostly ceny bytů meziročně o 12,5 %, rodinných domů o 9,1 % a stavebních pozemků o 8 %. Přestože jde o rekordní úrovně, tempa jsou už nižší než v předchozích letech – což potvrzuje trend popsaný v našem článku Konec zlaté éry? Realitní trh se ochlazuje, ale nezastavuje.
„Převažující poptávka nad nabídkou je stále hlavním motorem cenového růstu,“ komentuje Martin Vašek z ČSOB Hypoteční banky. „Nicméně odložená poptávka z období pandemie postupně mizí a trh začíná dospívat k nové rovnováze.“
Mezikvartálně vzrostly ceny bytů o 2,6 %, což je nejnižší mezičtvrtletní nárůst za posledních 18 měsíců. Zajímavé je, že panelové byty (růst +3,2 %) předbíhají cihlové (+2,3 %), což svědčí o tom, že investoři hledají levnější vstupní body – zejména mimo centra velkých měst.
Regionální rozdíly a investiční limity
Nejvyšší mezikvartální růst cen bytů zaznamenaly kraje, kde je stále dostatek prostoru pro růst: Zlínský kraj (+4 %), Liberecký kraj, Vysočina a Středočeský kraj. V těchto regionech však investoři čelí rostoucímu tlaku na akceptovatelnou výnosnost – nájemní výnosy už v některých lokalitách klesají pod 4 % p.a., což komplikuje refinancování hypoték.
Naopak mikrobyty (studia, ateliéry do 30 m²) zaznamenaly nejmenší cenový růst. Dříve oblíbené jako „investiční perly“, nyní trpí saturací trhu a nižší poptávkou po extrémně malých jednotkách – zejména v menších městech, kde není dostatek studentů nebo krátkodobých nájemníků.
V Praze se situace liší. Průměrná cena dosáhla 182 tisíc Kč/m² a počet prodaných bytů meziročně vzrostl o 8 % (celkem 1 800 bytů). Město dále láká institucionální investory – objem investic do Build-to-Rent (BTR) segmentu přesáhl v Q1 2026 143 milionů eur. Více o této transformaci psali jsme v článku Praha si najímá budoucnost: BTR se stává investiční normou.
Pozemky, domy a realita mimo metropole
Ceny rodinných domů rostou tempem 2,1 % mezikvartálně, přičemž největší zájem je ve Středočeském kraji a okolí Brna. Pozoruhodné je, že kupující se stále více vyhýbají starším objektům v špatném technickém stavu – důsledek zrušení dotací na rekonstrukce a vysokých cen energetických úprav.
Stavební pozemky zdražily mezikvartálně o 2,8 %, což je paradoxně vyšší tempo než u domů. Důvodem je chronický nedostatek vhodných parcel kvůli zastaralým územním plánům a nedostatečné kapacitě inženýrských sítí. Zájemci proto často investují i do lokalit bez veřejné kanalizace či plynovodu – řešení jako fotovoltaika, domácí čističky nebo ostrovní systémy se stávají standardem. Tento trend detailně rozebíráme v článku Za zdí u Prahy: Jak postavit dům v CHKO bez zbytečných kompromisů.
Co to znamená pro českého investora?
Pro investory je klíčové pochopit, že era dvojciferných cenových skoků končí. Trh se přesouvá k jednocifernému růstu, který bude trvat i v druhé polovině roku 2026 – pokud nevystoupí inflace nebo úrokové sazby neočekávaně.
To neznamená, že nemovitosti přestaly být dobrým investičním nástrojem. Naopak – při správném výběru lokality, typu nemovitosti a financování lze stále dosáhnout reálného zhodnocení nad inflací. Jen je třeba zapomenout na „snadné peníze“ a zaměřit se na dlouhodobou strategii, efektivní nájemní management a přesné ocenění – jak ukazujeme v metodice Jak přesně ocenit nemovitost v roce 2026.
Často kladené otázky
Zpomaluje se růst cen i v Praze? Ano, i v Praze se tempo mírně snižuje, ale cena za m² stále roste – aktuálně na 182 tisíc Kč/m². Hlavní město zůstává jediným trhem s trvale silnou poptávkou a rostoucím zájmem institucionálních investorů.
Ještě má smysl investovat do mikrobytů? V centrech velkých měst ano – zejména pro krátkodobé pronájmy. Mimo ně však výnosnost klesá a likvidita se zhoršuje. Doporučujeme raději malometrážní byty 30–45 m² s možností dlouhodobého nájmu.
Má smysl čekat na propad cen? Podle současných dat k žádnému výraznému propadu nedojde. Spíše se ustálí jednociferný růst. Čekání může znamenat ztrátu vstupní příležitosti – zejména u kvalitních lokalit s omezenou nabídkou.