Ceny nemovitostí v Česku již nerostou dvojcifernými tempy – růst bytů klesl na 6 %, domů dokonce na 3 %. V Praze a Libereckém kraji ceny meziročně klesly, zatímco levnější regiony jako Ústecký nebo Moravskoslezský kraj zdražují dvakrát rychleji. Trh hledá novou rovnováhu mezi cenou a hodnotou.
Trh se ochlazuje – konec přehřáté éry 2024?
Po dvou letech prudkého zdražování, kdy ceny rodinných domů rostly meziročně o více než 20 %, se český realitní trh konečně ochladil. Data společnosti Reas.cz za jarní období 2025 ukazují, že tempo růstu dramaticky zpomalilo: byty +6 %, domy +3 % meziročně. Průměrný byt se nyní prodává za 5,3 milionu Kč, dům pak za 6,9 milionu Kč – tedy o 300 tisíc, respektive 385 tisíc korun více než v roce 2024.
Tento trend potvrzuje i Michal Makoš z Reas.cz: „Trh si momentálně hledá novou, zdravější rovnováhu.“ A ta rovnováha je pro české investory klíčová. Po letech, kdy každý nákup vypadal jako bezpečná investice, se kupující stávají opatrnějšími. Drahé hypotéky (aktuálně kolem 5 %) a vysoké vstupní ceny nutí investory pečlivě vážit poměr cena vs. budoucí návratnost.
Regionální rozštěpení: kde už není co zdražovat?
Nejsilnějším signálem změny jsou poklesy cen v Praze (-4 %) a Libereckém kraji (-5 %). Průměrný pražský dům nyní stojí 19,7 milionu Kč, což je o 800 tisíc méně než loni. V Liberci to jsou dokonce 300 tisíc korun méně – cena klesla z 6,1 na 5,8 milionu.
Zatímco velká města stagnují nebo mírně klesají, levnější regiony zdražují tempem, které připomíná loňský boom: Ústecký kraj +22 %, Moravskoslezský +18 %, Karlovarský +17 %. Tento posun ukazuje, že kupující hledají alternativy – a postupně tak zavírají regionální cenové nůžky. Například byty v oblasti Praha-západ dosáhly průměru 8 milionů Kč, tedy téměř úrovně samotné metropole.
Pro české investory to znamená jedno: lokace už není všechno. Pokud chcete maximalizovat návratnost, musíte hledat podhodnocené lokality s potenciálem růstu – nikoli jen bezpečné centrum. Více o tom, jak vybírat investiční nemovitosti mimo hlavní město, jsme psali v článku Dům i při průměrném příjmu? Realita českého trhu mimo Prahu.
Rekreační nemovitosti: růst s brzdami
I rekreační segment zaznamenal zpomalení. Ačkoliv ceny chat meziročně vzrostly o 12 % na průměrných 3,3 milionu Kč, doba prodeje se prodloužila o tři týdny. To signalizuje, že kupující už nejsou ochotni platit jakoukoli cenu – a prodávající, kteří chtějí rekordní sumu, musí počkat.
Hypotéky: paradoxní růst v době ochlazení
Paradoxně právě v této fázi ochlazení trhu explodoval objem hypoték. V dubnu 2025 banky a stavební spořitelny poskytly 61,5 miliardy korun v nových a refinancovaných hypotékách – o 90 % více než před rokem. Tento růst svědčí o tom, že lidé stále věří v dlouhodobou hodnotu nemovitostí, i když krátkodobé spekulace ustupují.
Pokud plánujete financovat nákup hypotékou, doporučujeme sledovat aktuální podmínky – detailní analýzu najdete v článku Hypoteční trh v dubnu explodoval: Co to znamená pro české investory?. A pokud se zajímáte, jak správně ocenit vaši budoucí investici, navštivte náš průvodce Jak přesně ocenit nemovitost v roce 2026.
Často kladené otázky
Je teď dobrá doba koupit nemovitost? Ano – pokud hledáte dlouhodobou investici, nikoli krátkodobý zisk. Trh je méně přehřátý, ceny rostou pomaleji a kupující mají větší vyjednávací pozici. Klíčem je pečlivá analýza lokality a reálné návratnosti.
Proč klesají ceny v Praze a Liberci? Oba regiony dosáhly cenových stropů, kde poptávka ustoupila kvůli vysokým cenám a dražším hypotékám. Zároveň se část kupujících přesouvá do dostupnějších okolních oblastí.
Měl bych čekat na další pokles cen? Větší pokles celostátně neočekáváme. Trh se ustálil na nové rovnováze – ceny budou růst pomalu, ale stabilně. Čekání může vést ke ztrátě vhodné příležitosti, zejména v rychle rostoucích regionech.