V prvním čtvrtletí 2026 tvořilo nájemní bydlení čtvrtinu všech realitních investic v Česku – jen v Praze je v provozu 4100 BTR bytů a dalších 2290 ve výstavbě. Průměrné nájemné v BTR projektech dosahuje 600 Kč/m², což je o 21 % více než u soukromých pronajímatelů.
Nájemní bydlení jako strategická investice, nikoli nouzové řešení
Ještě před pár lety bylo „bydlení v nájmu“ v Česku spojováno s dočasným řešením pro studenty nebo mladé páry. Dnes už to není pravda. Institucionální nájemní bydlení, známé pod anglickou zkratkou BTR (Build-to-Rent), se v Praze stalo plnohodnotnou investiční kategorií – a to s takovou dynamikou, že v prvním čtvrtletí roku 2026 absorbovalo 143 milionů eur, což představuje 25 % celkového objemu realitních investic v republice. Pro srovnání: ve čtvrtém kvartále 2025 tento segment tvořil pouhých 2,4 %.
Tento obrat není náhodný. Jde o důsledek dlouhodobého trendu, který popisujeme v našem článku Konec zlaté éry? Realitní trh se ochlazuje, ale nezastavuje. Zatímco trh s vlastnickými byty zpomaluje kvůli vysokým cenám i hypotékám, institucionální investor vidí v nájmu stabilní cash flow a dlouhodobou hodnotu.
Praha jako epicentrum BTR revoluce
V současnosti je v Praze v provozu 4100 bytů v BTR projektech s více než 50 jednotkami – tvoří 66 % celkové nabídky institucionálního nájemního bydlení. K tomu přistupuje 1750 studentských jednotek a přes 300 bytů typu co-living. A to je jen začátek: 2290 dalších bytů je aktuálně ve výstavbě nebo rekonstrukci, přičemž do konce roku se očekává dokončení dalších 300 jednotek.
Největší koncentrace nové výstavby se nachází v Praze 5 (27 %) a Praze 9 (26 %), následované Prahou 10 (12 %), Prahou 4 (11 %) a Prahou 13 (10 %). Tyto lokality nejsou náhodné – kombinují dostupnost MHD, blízkost pracovních center a potenciál pro urbanistický růst.
Proč BTR funguje – data mluví jasně
Klíčovým ukazatelem úspěchu BTR modelu je obsazenost. Nově otevřené projekty dosahují 95–97 % využití během několika týdnů, přičemž volné jednotky v top lokalitách mizí z trhu během dnů. Tato stabilita je pro investory mnohem atraktivnější než spekulace s krátkodobým prodejem.
Nájemné v BTR projektech se pohybuje v průměru kolem 600 Kč/m²/měsíc, což je o 21 % více než průměr soukromých pronajímatelů (495 Kč/m²). Tento rozdíl odráží vyšší standard, služby (např. správa, bezpečnost, společné prostory) a profesionální přístup – faktory, které jsou pro moderního nájemníka klíčové.
Výnosová míra (cap rate) pro BTR projekty se pohybuje okolo 4,5 %, což je konkurenceschopné číslo v kontextu evropského trhu a zároveň poskytuje rezervu proti inflaci a úrokovým výkyvům.
Kdo tlačí trh dopředu?
Mezi nejaktivnější hráče patří Dostupné bydlení České spořitelny, AFI Europe a Mint Living – ti drží největší počet provozovaných jednotek. Ve výstavbě pak dominuje REICO, který spolu s developery jako FINEP realizuje velkokapacitní projekty, například v Barrandově nebo Strašnicích.
Významnou transakcí prvního čtvrtletí byla akvizice Domu Comenius na Petřinách (230 bytů) skupinou Spolumajitelé Invest, nebo nákup 207 bytů v Kaskádách Barrandov fondem FKI REICO EPB I. Tyto operace ukazují, že BTR už není experiment – je to strategická součást portfolia kvalifikovaných investorů.
Pro českého investora to znamená jednoznačný signál: pokud hledáte stabilní dlouhodobý příjem z nemovitostí, nájemní bydlení v profesionálně spravovaném formátu je dnes legitimní a racionální volba – nejen v Praze, ale i v Brně či Ostravě, kde se tento model postupně rozšiřuje (viz Dům u Brna s výhledem na přehradu).
Často kladené otázky
Je BTR vhodný i pro malé investory? Přímo ne – BTR projekty vyžadují kapitál v řádu stovek milionů korun. Nicméně malí investoři mohou vstoupit nepřímo prostřednictvím fondů kvalifikovaných investorů (např. REICO) nebo se inspirovat jejich přístupem: profesionalizace správy, dlouhodobé nájmy a kvalita jako konkurenční výhoda.
Nebude BTR tlak na ceny soukromých pronájmů? Naopak – BTR zvyšuje celkovou kvalitu trhu a stanovuje nové standardy. Soukromí pronajímatelé, kteří chtějí konkurovat, musí investovat do údržby a služeb. To může vést ke zvýšení nájemného, ale i ke zvýšení hodnoty jejich nemovitostí.