Podíl nájemníků s dluhem nad 1 000 Kč klesl na 3,6 % v prvním pololetí 2026, avšak průměrný dluh vzrostl na 39 678 Kč. Pro české investory to znamená vyšší finanční expozici i při nižším počtu problémových nájemníků – a nutnost důsledného screening procesu.
Méně dlužníků, ale každý drahší
Na první pohled se situace na nájemním trhu zdá stabilizovat: podíl nájemníků, kteří dluží více než 1 000 Kč déle než 30 dní, meziročně klesl z 3,8 % (2025) na 3,6 % (2026). Tento trend pokračuje již třetím rokem – v roce 2024 byl podíl dlužníků ještě 4,9 %. Data skupiny UlovDomov naznačují, že systematické prověřování zájemců o bydlení a profesionální správa nemovitostí přinášejí výsledky.
Nicméně za tímto klidným povrchem se skrývá alarmující realita: průměrný dluh jednoho nájemníka dosáhl v prvním pololetí 2026 částky 39 678 Kč, medián pak činil 36 696 Kč. A co je důležitější – 65,9 % dlužníků dluží více než 20 000 Kč, zatímco pouze 12,6 % má dluh pod 5 000 Kč. Jinými slovy: už to nejsou drobné zpožděné platby, ale vážné finanční problémy, které mohou ohrozit cash flow celé investice.
Pro českého majitele jednoho či více bytů to představuje významné riziko likvidity. Ztráta dvou měsíců nájemného v Praze (průměrné nájemné cca 25 000 Kč/měsíc) znamená okamžitý dopad 50 000 Kč – a to bez započtení nákladů na právní řešení nebo mezeru před novým nájemníkem.
Regionální rozdíly: Liberec lépe než Ostrava
Riziko není rovnoměrně rozloženo po Česku. Nejnižší podíl dlužníků v prvním pololetí 2026 zaznamenaly Brno (2,89 %), Olomouc (2,90 %) a Liberec (3,33 %) – tedy města s relativně stabilní ekonomikou, vysokou zaměstnaností a silným studentským sektorem, který často garantuje platební disciplínu.
Na opačném konci spektra jsou Ostrava (10,33 %), Hradec Králové (7,58 %) a Pardubice (5,77 %). Tyto lokality čelí kombinaci nižších mezd, vyšší nezaměstnanosti a menší nabídky kvalitního bydlení, což zvyšuje tlak na nájemníky i jejich platební schopnost. Pro investora znamená toto rozdělení jednoznačnou radu: lokace rozhoduje nejen o výnosu, ale i o riziku.
V tomto kontextu je zajímavé sledovat dynamiku Středních Čech, které se stávají alternativou k Praze – jak z hlediska cen, tak stability nájemního trhu. Jak jsme psali v článku /blog/stredni-cechy-predbiji-prahu, tato oblast láká investory kombinací dostupnosti a infrastruktury, což se promítá i do nižších výskytů dlužníků.
Co to znamená pro vás jako investora?
Pokud vlastníte nájemní byt nebo plánujete do něj investovat, data z UlovDomovu potvrzují dvě klíčové strategie:
- Nikdy nespolehejte jen na „dobrý dojem“ z prohlídky. Profesionální screening zahrnuje ověření v 7 českých a 10 slovenských registrech – od exekucí přes insolvence až po historii nájemních vztahů.
- Zvažte profesionální správu nemovitosti. Firma jako UlovDomov nebo Cogniterra nejen vybírá nájemníky, ale aktivně monitoruje platební chování a reaguje při prvních signálech problému – často dříve, než dluh dosáhne desítek tisíc korun.
Tento přístup je zvláště důležitý v době, kdy hypotéky pod 5 % jsou již minulostí (/blog/hypoteka-pod-5-procent-minulost) a každá koruna cash flow hraje roli. Riziko neplacení nájemného tak přestává být „drobnou nepříjemností“ a stává se strategickou hrozbou pro rentabilitu investice.
A nezapomeňme: od ledna 2027 vstoupí v platnost novela stavebního zákona (/blog/novela-stavebniho-zakona-investori), která změní pravidla hry i pro existující portfolia – zejména v oblasti údržby a modernizace. V této době nestability je klíčové minimalizovat všechna další rizika, včetně těch nájemních.
Často kladené otázky
Jak vysoké dluhy na nájemném jsou běžné v ČR? Průměrný dluh problémového nájemníka v prvním pololetí 2026 dosáhl 39 678 Kč, přičemž více než dvě třetiny dlužníků dluží více než 20 000 Kč. To odpovídá zhruba dvěma až třem měsícům nájemného v regionálním městě.
Je lepší vlastnit byt v Praze nebo v krajském městě z hlediska rizika neplacení? Data ukazují, že nejnižší riziko je v Brně, Olomouci a Liberci – nikoli nutně v Praze. Naopak Ostrava či Hradec Králové vykazují výrazně vyšší podíl dlužníků. Klíčový je poměr mezd, nájemného a dostupnosti bydlení.
Co mohu dělat jako majitel, abych snížil riziko neplacení? Důsledně prověřujte každého zájemce – ideálně pomocí externího poskytovatele služeb, který má přístup k více registru. Dále zvažte pojištění nájemného nebo spolupráci s profesionální správou, která má systémový přístup k prevenci i řešení dluhů.