V prvním čtvrtletí 2026 vzrostl podíl rizikových investičních hypoték na 19,7 % – o více než 7 procentních bodů. Češi si půjčovali „na krev“ před dubnovým zpřísněním pravidel ČNB, které nyní limituje úvěry na 7× roční příjem a vyžaduje 30% vlastních zdrojů.
Běh proti času: Jak zpřísnění hypoték vyhnalo investory k extrémům
Česká národní banka (ČNB) v dubnu 2026 definitivně uzavřela éru snadného financování třetích a dalších nemovitostí. Nová pravidla pro investiční hypotéky stanovila jasnou hranici: maximální výše úvěru nesmí přesáhnout sedminásobek čistého ročního příjmu žadatele a požadují se alespoň 30 % vlastních zdrojů. Měsíční splátka by měla být ideálně pod 40 % čistého příjmu.
Reakce trhu byla okamžitá – a dramatická. Podle červnové Zprávy o finanční stabilitě ČNB skočil podíl hypoték s měsíční splátkou nad 40 % příjmu a celkovým zadlužením nad 8× roční příjem na 19,7 % ve srovnání s předchozím obdobím. Zároveň o více než 7 procentních bodů vzrostl objem úvěrů, u nichž klienti splácí více než polovinu svého příjmu a jsou zadluženi nad 9× svůj roční příjem.
Tento jev není spontánní spekulací, ale logickou reakcí na změnu regulace. Stejně jako v roce 2021 před prvním zavedením DPH pro novostavby nebo v roce 2023 před zákazem cashbacků u hypoték, i nyní investoři utíkali kupovat ještě za starých pravidel – kdy byly limity méně restriktivní a banky ochotnější.
Příkladem je pan Marek z Prahy: s čistým příjmem 60 000 Kč měsíčně a již dvěma nemovitostmi (byt + chata) by pod novými pravidly mohl získat maximálně hypotéku 5 milionů korun. Jenže v Praze existuje méně než 100 bytů v této cenové hladině (z více než 4 500 nabídek na Sreality). Aby vůbec mohl investovat, musel jednat do konce března – a vzít si úvěr blížící se hornímu limitu svých možností.
Strukturální tlak: Nejen regulace, ale i ceny a příjmy
I když ČNB označuje tento nárůst za „dočasný efekt předzásobení“, nelze ignorovat dlouhodobý disproporcionální růst cen nemovitostí oproti mezdám. Jak upozorňuje Jiří Chudoba z REMAX Partner, „ceny bydlení rostou rychleji než příjmy domácností, takže i při obezřetném chování klientů dochází k vyšší finanční zátěži.“
Tento trend je patrný zejména v Praze a Brně, kde cena metru čtverečního novostavby přesahuje 120 000 Kč, zatímco medián hrubé mzdy v hlavním městě dosahuje cca 55 000 Kč. To znamená, že i „bezpečná“ hypotéka na byt za 5 milionů korun vyžaduje splátku kolem 25–28 tisíc korun – tedy téměř polovinu čistého příjmu.
Navíc někteří investoři doplňují chybějící kapitál spotřebitelskými úvěry, což dále zhoršuje jejich dluhový profil. Ekonom Jakub Veverka z Videobydlení.cz to shrnuje jasně: „Banky šly klientům ochotně naproti, dokud platila stará pravidla. Nyní je hra tvrdší – a riskantnější.“
Pro české investory to znamená jednoznačně: budoucnost investic do bytů bude méně likvidní a více kapitálově náročná. Ti, kteří chtějí vstoupit na trh, musí počítat s vyššími vlastními zdroji a realistickým cashflow z pronájmu – jak ukazujeme v našem rozboru „Proč jsou novostavby drahé – a proč to dává smysl“.
Současně se zvyšuje význam strategického plánování. Pokud máte v plánu investovat do další nemovitosti, doporučujeme analyzovat dopady novely stavebního zákona, která může ovlivnit dostupnost nových projektů – viz „Novela stavebního zákona: Co čeká české investory?“.
Často kladené otázky
Ještě mohu získat investiční hypotéku bez 30% vlastních zdrojů? Ne. Od dubna 2026 ČNB vyžaduje u investičních hypoték minimálně 30 % vlastních zdrojů. Banky tuto podmínku aplikují striktně – žádné výjimky ani „šedé“ konstrukce.
Co když už mám dvě nemovitosti a chci třetí? Každá další nemovitost je automaticky klasifikována jako investiční, i když ji nechcete pronajímat. To znamená nižší LTV (max. 70 %), vyšší sazbu a přísnější posouzení příjmů.
Má smysl čekat na pokles sazeb nebo cen? Na krátkodobý pokles cen v centrech velkých měst nespolehejte. Naopak, inflační tlaky a nedostatek bytů udržují ceny stabilní. Pokud máte kapitál a cashflow, nyní může být lepší čas než za rok – jak ukazujeme v analýze „Hypotéka pod 5 % je minulost“.