Nové stavební předpisy umožňují snížení světlé výšky bytů až na 2,2 metru, což podle ČKAIT neodpovídá reálným potřebám české populace. Pro kupující to znamená riziko nepohodlného bydlení i sníženou budoucí hodnotu nemovitosti – zejména u tzv. mikrobytů.
Když „levnější“ znamená „horší“
Český realitní trh se nachází v paradoxní situaci: poptávka po bytech roste, ale jejich kvalita klesá. Zatímco výrobci nábytku již v roce 2018 upravili své normy podle skutečné antropometrie české populace (průměrná výška mužů přesahuje 180 cm), stavební předpisy jdou opačným směrem. Nové vyhlášky ke stavebnímu zákonu a městské regulační plány umožňují developerům snižovat světlou výšku obytných místností až na 220 cm – což je méně, než doporučoval již Le Corbusier ve 20. století.
Podle předsedy České komory autorizovaných inženýrů a techniků (ČKAIT) Roberta Špalka je toto opatření krátkozraké. „Kupující se mohou po dokončení stavby dočkat nepříjemných překvapení, například nízkého stropu v koupelně,“ varuje. Osoba vyšší než 180 cm si ve vaně s takovým stropem neumyje vlasy bez ohybu těla – což není právě ideál pro každodenní bydlení.
Tento trend není dán změnou spotřebitelských preferencí, ale cenovým tlakem na developery, kteří hledají způsoby, jak držet konečnou cenu bytu co nejníže. Výsledkem jsou „mikrobyty“, které ČKAIT odmítá považovat za plnohodnotné byty určené pro trvalé bydlení – spíše za jednotky vhodné pro krátkodobé pronájmy.
Co to znamená pro české investory?
Pro investora je tento vývoj dvojsečný. Na jedné straně nižší výstavbové náklady mohou vést k vyšším maržím u novostaveb. Na druhé straně však dlouhodobá hodnota takové nemovitosti může stagnovat nebo klesat, zejména pokud trh začne vnímat tyto jednotky jako nekvalitní. Již dnes vidíme první známky tohoto posunu – ceny starších rodinných domů před rekonstrukcí meziročně stagnují nebo mírně klesají, jak ukazují data za první čtvrtletí roku 2026.
Navíc se blíží reforma hypotečního trhu – ČNB doporučuje zpřísnění podmínek pro investiční hypotéky, což bude mít největší dopad právě na investory financující nákup prostřednictvím úvěru. Pokud navíc koupíte byt s podstandardním uspořádáním, může být jeho ocenění v rámci refinancování nebo prodeje problematické. Detailní metodiku, jak správně ocenit nemovitost v roce 2026, jsme popsali v samostatném článku: Jak přesně ocenit nemovitost v roce 2026.
Normy nejsou překážka – jsou ochranou
ČKAIT zdůrazňuje, že technické normy nejsou byrokratickým balastem, ale základem bezpečnosti a kvality. Z 36 tisíc platných technických norem v ČR je většina mezinárodního původu a zajišťuje kompatibilitu českých staveb s evropskými standardy. Jejich plošné škrtání by vedlo k „systému bez pravidel“, který by ohrozil spotřebitele – a to v době, kdy jiné obory (např. zdravotnictví nebo potravinářství) naopak pravidla posilují.
Z hlediska udržitelnosti je situace ještě složitější. Pokud byty nebudou navrženy s ohledem na dlouhodobé bydlení, jejich životnost se zkracuje a narůstá potřeba demolice a nové výstavby – což je v rozporu s principy recyklace a efektivního využití zdrojů. Více o tom, proč recyklace stavebních materiálů není luxus, ale nutnost, najdete zde: Recyklace stavebních materiálů: Nutnost, ne luxus.
Často kladené otázky
Může mít byt světlou výšku pod 2,4 metru a přesto být plnohodnotný? Ano, ale pouze pokud splňuje ostatní hygienické a funkční požadavky. Světlá výška 220 cm však už v mnoha případech neumožňuje pohodlné užívání, zejména pro vyšší obyvatele nebo rodiny s dětmi.
Je nákup mikrobytu dobrá investice? Záleží na lokaci a cílové skupině. V centru Prahy může mikrobyt generovat stabilní nájemní příjem, ale jeho dlouhodobá kapitálová hodnota je nejistá. Doporučujeme pečlivě analyzovat tržní poptávku a možnosti budoucího prodeje.
Jak ověřím, zda byt splňuje současné normy? Projektovou dokumentaci lze požádat od developerů nebo majitele. Klíčové parametry (světlá výška, plocha místností, osvětlení) by měly být uvedeny v technickém popisu. U starších nemovitostí je vhodné objednat nezávislé ocenění – viz Jak přesně ocenit nemovitost v roce 2026.