Podle stavebního experta Davida Mencla si rodinný dům může dovolit i domácnost s čistým příjmem kolem 60 tisíc Kč/měsíc – pokud se zaměří mimo Prahu. Klíčem je správná příprava na hypotéku a realistický pohled na trh.
Dostupnost bydlení: Ne všude je to jako v Praze
Debata o „nedostupném bydlení“ v Česku často ignoruje jednu zásadní skutečnost: Praha není celá republika. David Mencl, jednatel společnosti Ekonomické stavby, upozorňuje, že zatímco ceny bytů v hlavním městě opravdu dosahují extrémů, situace v regionech je zásadně odlišná. A pro mnoho Čechů může být vlastní dům realistickou volbou – i při průměrném nebo dokonce podprůměrném příjmu.
Mencl uvádí konkrétní čísla: pár se společným čistým příjmem 60 tisíc korun měsíčně může postavit rodinný dům typu 4+1 s menším pozemkem u okresního města. „Úplná hrana začíná někde na padesáti tisících,“ dodává – i když v tomto případě jde o „odřená ramena“. Pro české investory to znamená jednoznačnou zprávu: možnost vlastnit nemovitost je širší, než se zdá – stačí rozšířit geografický horizont.
Tento pohled potvrzují i data z našeho interního sledování trhu. Jak jsme psali v článku Kupující se vrací – ale trh je rychlejší a dražší, poptávka po domech v krajských městech a jejich okolí roste. Zároveň se výstavba bytů stěhuje z Prahy do regionů – jak dokumentujeme v analýze Výstavba bytů se stěhuje z Prahy do regionů. To otevírá nové příležitosti pro investory i obyčejné rodiny.
Hypotéky nejsou nepřekonatelná překážka – pokud víte, jak na ně
Mencl kritizuje regulaci hypoték Českou národní bankou od roku 2017, která podle něj sjednotila podmínky napříč bankami a eliminuje individuální posuzování žadatelů. Paradoxně však tato opatření nezpomalila růst cen – naopak vedla k tomu, že část střední třídy zůstala v nájmu, místo aby vstoupila do vlastnického bydlení.
„Do banky nemůžete jít pro pomoc. Do banky musíte jít perfektně připravení,“ říká Mencl. Mnoho klientů podle něj selže už na základní úrovni – neví, že i drobnosti jako kreditní karty, kontokorenty nebo nepravidelné platby mohou negativně ovlivnit schválení úvěru. Přitom tvrdí, že stovky, možná tisíce lidí, kteří byli původně bankou odmítnuti, nakonec hypotéku získaly – díky lepší přípravě a detailnímu nastavení žádosti.
Pro českého investora to znamená: hypotéka nad 5 % (jak analyzujeme zde) není automatickým veto. Je to výzva k profesionálnímu přístupu – včetně porozumění vlastní bonitě, optimalizace výpisů a případně zapojení hypotečního poradce.
Nájem vs. vlastnictví: Co hrozí ve stáří?
Mencl varuje před dlouhodobým nájmem, zejména pro domácnosti střední třídy. „Zůstat v nájmu v kombinaci s tím, kam se řítí důchody, je cesta do starobní chudoby,“ říká. Nájem dává smysl pouze pro vysokopříjmové domácnosti, které po zaplacení bydlení stále mají prostor pro investice a spoření. Pro ostatní je vlastnictví – i s hypotékou – lepší strategií pro finanční stabilitu v důchodu.
To rezonuje s našimi zjištěními z článku Květen pro majitele nemovitostí: Daň, hypotéky a tržní realita, kde ukazujeme, že vlastnické bydlení v dlouhodobém horizontu výrazně převyšuje nájemné z hlediska celkového nákladu i bezpečnosti.
Často kladené otázky
Můžu si dovolit dům s příjmem pod 60 tisíc Kč? Ano – pokud jste ochotni stavět mimo velká města a máte alespoň část vlastního kapitálu. Mencl uvádí, že i příjem kolem 50 tisíc Kč může stačit, ale vyžaduje pečlivé plánování rozpočtu a výdajů.
Je lepší koupit byt nebo postavit dům? V současné době je v mnoha regionech snazší a levnější postavit dům než koupit byt – jak potvrzuje i Mencl. Byty v centrech měst jsou často předražené, zatímco novostavby domů nabízejí lepší poměr cena/kvalita.
Stačí mi 20 % vlastního kapitálu na hypotéku? Banky formálně požadují minimálně 20 %, ale reálně často vyžadují více – nebo kompenzují nižší vlastní vklad vyššími úrokovými sazbami. Navíc i zdánlivě malé položky ve výpisech (např. nevyužité kreditky) mohou žádost oslabit.