Nová pravidla ČNB zásadně mění hru pro investory do bytů
Chystáte se koupit další byt jako investici? Pokud už vlastníte nemovitost – třeba byt i chalupu – a chcete si pořídit další, který budete pronajímat, připravte se na výrazné změny. Od dubna 2024 platí nová pravidla České národní banky (ČNB), která vyloučí až každého desátého žadatele o hypotéku.
Co se konkrétně mění?
Dvě klíčové změny ovlivní hlavně drobné investory:
- Nutnost vlastního podílu 30 % z ceny nemovitosti (dříve stačilo 20 %).
- Přísnější DTI limit: poměr dluhu k příjmu je u investičních bytů nově nastaven na 7, což znamená, že roční příjem musí být alespoň sedmkrát vyšší než celkový dluh.
U bytu za 5 milionů korun to znamená 1,5 milionu vlastních peněz – o půl milionu více než dříve. U dražších nemovitostí jde o stovky tisíc navíc.
„Tady v Praze u konkrétních typů investorů bude dopad zásadní. Někdo, kdo před pár dny dosáhl na 20 milionů korun, teď dostane jen 12 milionů,“ upozorňuje David Bureš, zakladatel realitní společnosti FLET.
Kdo padne na nových pravidlech?
Podle Bureše se jedná především o tzv. „sny o investicích“ – lidi, kteří sice mají ambice, ale jejich finanční rezerva či příjem nestačí na nové limity.
„Nejsou to skuteční investoři, ale ti, kteří chtějí jimi být,“ dodává s tím, že velcí hráči (developerské skupiny, institucionální investoři) budou pokračovat bez problémů.
Důsledky pro trh s nájmy
V Praze tvoří investiční byty polovinu všech transakcí. Pokud drobní investoři odejdou z trhu, může to vést k nedostatku nájemních bytů – a tím k růstu cen nájmů.
„Drobní investoři potřebují byt pronajmout hned, počítají doslova dny. Velcí investoři mohou čekat i rok,“ vysvětluje Bureš.
Kde hledat výnosné investice?
I přes vysoké úroky a ceny se dá najít perspektivní byt – ale jen mezi špičkou nabídky.
Bureš doporučuje zaměřit se na novostavby od developerů:
- Na sekundárním trhu je vhodný byt k nalezení maximálně jednou týdně – a to jen ve čtvrtině pražských lokalit.
- U developerů máte přístup k VIP seznamům a můžete vybírat z první vlny nabídky.
- Z 90 bytů v projektu vás zajímá maximálně 7 – ty s nejlepším výnosovým potenciálem.
Klíčových parametrů pro výnos je kolem třiceti: patro, poplatky, daňová zátěž, náklady na vybavení, dostupnost MHD… Každá detail ovlivní, kolik si můžete účtovat za nájem.
Proč Praha drží ceny i nadále?
„Praha je talent magnet,“ říká Bureš. Město přitahuje pracovníky z celé republiky i ze zahraničí – polovina jeho nájemníků jsou cizinci, hlavně v novostavbách.
S kapacitami novostaveb téměř vyprodanými se očekává, že ceny budou růst o čtvrt milionu za kvartál – a nové projekty přijdou s ještě vyššími cenami.
Shrnutí: Co dělat teď?
- Pokud plánujete investici, nečekejte – podmínky se nezlepší.
- Zaměřte se na kvalitu, ne množství – lepší jeden výnosný byt než tři průměrné.
- Pokud nemáte 30 % vlastních peněz, zvažte hotovostní nákup nebo partnerství.
Nová pravidla neznamenají konec investic – ale konec snadného vstupu. Ti, kdo chtějí uspět, budou muset být chytřejší, lépe připravení a rychlejší.
David Bureš je český podnikatel a realitní investor. Jeho společnost FLET spravuje přes 800 bytů v hodnotě více než 6 miliard korun. Je autorem podcastu „Investice do nemovitostí“ a pravidelným řečníkem na odborných konferencích.