Program Nová zelená úsporám (NZÚ) od června 2024 nabízí bezúročné úvěry až 2 miliony Kč na rodinný dům a 750 tisíc Kč na byt, ale klasické dotace pro běžné domácnosti končí. Pro české investory to znamená nové nástroje ke zvýšení hodnoty nemovitostí – za cenu delšího splácení.
Bezúročné úvěry místo dotací: Strategický posun v energetických úpravách
Od 25. června 2024 se program Nová zelená úsporám (NZÚ) mění zásadním způsobem. Ministerstvo životního prostředí ukončuje tradiční systém přímých dotací pro běžné domácnosti a nahrazuje ho bezúročnými úvěry s dobou splatnosti 10–25 let. Jedinou výjimkou jsou ekonomicky zranitelné skupiny, které si i nadále mohou čerpat přímou podporu – až 400 tisíc korun v rámci podprogramu NZÚ Light.
Pro vlastníky rodinných domů je maximální výše úvěru stanovena na 2 miliony korun, pro bytové jednotky pak 750 tisíc korun na byt. Peníze lze využít na komplexní opatření: zateplení, výměnu oken a dveří, instalaci tepelného čerpadla nebo fotovoltaiky. Klíčové je, že tyto prostředky nejsou darem – jsou to dluhové nástroje, které majitel musí splácet desítky let.
Co to znamená pro českého investora?
Na první pohled se zdá, že NZÚ poskytuje „zdarma“ kapitál na modernizaci nemovitostí. Ve skutečnosti jde o dluh s dlouhodobým dopadem na cash flow. Pro investory je proto klíčové pochopit, zda se náklady na splátky vyplatí v podobě vyšší nájemního příjmu, nižších provozních nákladů nebo růstu tržní hodnoty.
Vzhledem k tomu, že energetická náročnost budov se stává rozhodujícím faktorem při prodeji i pronájmu (zejména v Praze a dalších metropolích), může NZÚ sloužit jako levný nástroj na zvýšení atraktivity portfolia. Například v Praze, kde podle našich analýz Praha v nájmu: Drahá, rychlá a neodolatelná pro investory dosahují nájemní sazby u energeticky úsporných bytů až o 15 % vyšších hodnot, se investice do rekonstrukce může vrátit již během několika let.
Nicméně – pozor na pasti. Pokud plánujete financovat rekonstrukci hypotékou, může se kombinace s NZÚ úvěrem stát administrativně složitou. Navíc, pokud nemovitost prodáte během splácení, zůstatek úvěru přechází na kupujícího, což může snížit její prodejní atraktivitu. Více o rizicích spojených s financováním nebytových či atypických prostor najdete v článku Hypotéka na ateliér nebo garáž? Jak financovat nebytový prostor.
Kdo má z nového NZÚ opravdu prospěch?
Největší benefity ocení:
- Majitelé starších rodinných domů s vysokou energetickou náročností (třída F nebo G), kteří chtějí snížit provozní náklady.
- SVJ a bytová družstva, která potřebují financovat celkovou rekonstrukci – zejména v lokalitách s vysokým nájemním potenciálem.
- Sociálně slabší domácnosti, které si mohou čerpat přímou dotaci až 400 tisíc Kč bez nutnosti splácení.
Naopak krátkodobí flippeři nebo investoři zaměření na rychlý obrat majetku by měli být opatrní – dlouhodobý úvěr může komplikovat exit strategii.
Často kladené otázky
Mohu kombinovat NZÚ úvěr s hypotékou? Ano, ale banka může při schvalování hypotéky zohlednit existenci dalšího dluhu. Doporučujeme projednat strukturu financování s poradcem před podáním žádosti.
Co když nemovitost prodám během splácení NZÚ úvěru? Zůstatek úvěru přechází na nového majitele – to může ovlivnit prodejní cenu nebo zájem kupujících. Je vhodné tuto informaci transparentně sdělit již v inzerátu.
Jsou peníze z NZÚ daňově zvýhodněné? Bezúročný úvěr není příjmem ve smyslu daně z příjmů, takže se nedaní. Na rozdíl od toho přímé dotace (např. v NZÚ Light) mohou mít daňové důsledky – detaily řešíme v článku Darovaný dům bez daně? Pozor na dvě chyby, které vás mohou stát statisíce.