Darování nemovitosti v rodině je osvobozeno od daně z příjmu, ale pokud hodnota daru přesáhne 5 milionů Kč, musíte splnit oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu. Bez znaleckého posudku riskujete při budoucím prodeji daňový základ založený na odhadu úřadu – a tedy statisícové přeplatky.
Proč „zdarma“ nemusí být zadarmo
V Česku je darování nemovitosti mezi nejbližšími příbuznými (rodiči, dětmi, sourozenci) osvobozeno od daně z příjmu – to platí i pro tetičky, strýce či manžely dětí. Na první pohled ideální cesta, jak převést byt nebo dům do další generace bez zbytečných poplatků. Jenže právě v tomto „na první pohled“ se skrývají dvě zrádné pasti, které mnoho českých majitelů podcení.
První problém nastává, když hodnota darované nemovitosti přesáhne 5 milionů korun. I když daň z příjmu se neplatí, zákon vyžaduje oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu. A to je klíčové: finanční úřad sice má přístup ke katastru nemovitostí, ale nevidí hodnotu transakce ani vztah mezi dárce a příjemcem. Pokud tedy sami nepodáte oznámení, riskujete pokutu až 500 000 Kč – a to jen za formální zanedbání.
Oznámení není složité – Finanční správa nabízí praktický vzor, který stačí vyplnit a odeslat do konce dubna následujícího roku po obdržení daru. Přesto v praxi řada lidí spoléhá na to, že „úřad si to najde sám“. To je chyba – zejména v době, kdy průměrná cena bytu v Praze přesahuje 7,2 milionu Kč a v regionech jako Liberec nebo Brno se novostavby běžně prodávají nad hranicí 5 milionů Kč.
Druhá past: Chybějící ocenění = vyšší daň při prodeji
Druhá, často podceňovaná chyba, je absence znaleckého posudku v době darování. Zákon sice nevyžaduje ocenění u každého daru, ale pokud se rozhodnete darovanou nemovitost prodat dříve než za 10 let a nepoužijete peníze na vlastní bydlení, podléhá rozdíl mezi prodejní cenou a nabývací cenou dani z příjmu ve výši 15 %.
A právě tady přichází posudek do hry. Bez něj nemáte oficiální doklad o hodnotě nemovitosti ke dni darování. Finanční úřad pak může použít svůj vlastní odhad – často založený na aktuálních tržních cenách – a vaše daňový základ se náhle zvýší o stovky tisíc, případně více než milion korun.
Představte si scénář: rodiče v roce 2023 darují dceři byt zakoupený v roce 2020 za 2,8 milionu Kč. V roce 2026 dcera potřebuje peníze a prodá byt za 4,5 milionu Kč. Bez posudku z roku 2023 může úřad předpokládat, že hodnota bytu v době darování byla například 4 miliony Kč (podle trhu v té době). Daňový základ by tak byl 500 000 Kč místo reálných 1,7 milionu Kč – rozdíl v dani přes 180 000 Kč.
Tento rizikový scénář je dnes relevantní hlavně proto, že trh se stabilizuje, ale mnoho investorů stále počítá s krátkodobým obratem – viz naše analýza Regionální trh se rozštěpil: Kde ještě rostou ceny nemovitostí?. A pokud plánujete darovat nemovitost s možností budoucího prodeje, znalost těchto pravidel je zásadní.
Co dělat, když už jste darovali?
Pokud jste již nemovitost obdrželi darem a hodnota přesáhla 5 milionů Kč, doporučujeme co nejdříve podat oznámení – i zpětně. Finanční úřad může prominout pokutu při prvním přestupku, pokud jste jednali v dobré víře.
Zároveň zvažte pořízení zpětného ocenění – znalec může určit hodnotu nemovitosti i ex post, podle dokumentů a tržních údajů z daného období. Tento krok může být klíčový pro ochranu vašeho majetku v případě budoucího prodeje.
Pro investory, kteří zvažují kombinaci darování a následného pronájmu, je také důležité myslet na celkovou strategii – například model BTR (Build-to-Rent), který se v Praze stává standardem. Více o tom v článku Praha si najímá budoucnost: BTR se stává investiční normou.
Často kladené otázky
Musím podávat oznámení, i když jsem dar dostal před několika lety? Ano, pokud hodnota přesáhla 5 milionů Kč a dosud jste oznámení nepodal(a), doporučujeme to udělat co nejdříve. Úřad může uložit pokutu, ale při aktivní spolupráci často postupuje shovívavě.
Stačí mi ocenění z realitní kanceláře, nebo potřebuji znalecký posudek? Pro daňové účely je potřeba ** znalecký posudek od osoby zapsané v seznamu soudních znalců**. Ocenění od realitky nemá právní váhu při stanovení nabývací ceny pro daň z příjmu.
Co když darovanou nemovitost hned pronajmu? Pronájem sám o sobě nezpůsobuje daň z příjmu z daru, ale příjem z nájmu je samozřejmě danitelný. Pokud plánujete investiční nájem, zajímá vás spíše strategie financování – třeba i nebytových prostor, jak popisujeme v článku Hypotéka na ateliér nebo garáž? Jak financovat nebytový prostor.