Cena stavebních pozemků v ČR mezi červnem 2016 a 2026 vzrostla z 814 Kč/m² na 2 615 Kč/m² – tedy o 221 %. Zatímco trh se zrychlil (doba prodeje klesla o 59,9 %), reálná investiční hodnota závisí více na územním plánu než na ceně za metr.
Pozemky nejsou jen plocha – jsou budoucností domu
Stavební pozemky patří mezi nejkomplexnější segmenty realitního trhu. Na rozdíl od bytů nebo rodinných domů nejde o hotový produkt, ale o potenciál – a ten je silně závislý na místních podmínkách, regulacích i infrastruktuře. Právě proto cena za metr čtvereční sám o sobě nic neříká bez kontextu.
Podle dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP a portálem Reality.iDNES.cz vzrostla celorepubliková cena pozemků určených pro bydlení z 814 Kč/m² v červnu 2016 na 2 615 Kč/m² v červnu 2026. To je nominální růst o 221 %, což představuje průměrný roční nárůst kolem 12,3 % – výrazně nad inflací i růstem cen bytů.
Zajímavé je, že poslední dva roky (2024–2026) přinesly „jen“ 8,0% nárůst (z 2 421 na 2 615 Kč/m²), což svědčí o určité stabilizaci po bouřlivém období pandemie a energetické krize. Nicméně rychlost trhu se dramaticky zvýšila: průměrná doba prodeje se zkrátila z 294 dní v červnu 2025 na 118 dní v červnu 2026 – pokles o 59,9 %. Současně klesl počet nabízených parcel o 9,0 % (z 16 672 na 15 172). To naznačuje, že poptávka stále převyšuje nabídku, zejména v atraktivních lokalitách.
Největší růsty tam, kde to člověk nečeká
Nejvyšší desetiletý nárůst ceny zaznamenal okres Jeseník: z 257 Kč/m² na 1 460 Kč/m² (+468,1 %). Následují Žďár nad Sázavou (+432,0 %) a Znojmo (+380,1 %). Tyto regiony nemají vysoké absolutní ceny, ale jejich dynamika ukazuje, jak se poptávka po stavebních parcích šíří i mimo velká města.
„Často jde o okresy, které měly před deseti lety nízkou výchozí cenu a nyní dohání rostoucí poptávku,“ upozorňuje Monika Lukášová z Realiťáku roku. Pro českého investora to znamená jednu věc: relativní růst není automaticky signálem investiční příležitosti. Levné pozemky mohou být pastí, pokud chybí přístup, kanalizace nebo schválení v územním plánu.
Praha a Středočeský kraj dominují absolutní cenovou hladinu
V červnu 2026 dosáhla cena stavebních pozemků v Praze 20 380 Kč/m² – tedy 25× více než průměr z roku 2016. Druhé místo patří Brnu-městu (10 717 Kč/m²), třetí Praze-východ (7 978 Kč/m²) a čtvrté Praze-západ (7 904 Kč/m²). V první desítce najdeme i Plzeň-město, Kladno, Beroun, Mělník a Nymburk – všechno okresy v dojezdové vzdálenosti od hlavního města.
Tento trend potvrzuje, že rodinné bydlení v zázemí Prahy zůstává klíčovým motorem poptávky. Jak uvádí Ondřej Hon z CEMAP, „vzácnost vhodných stavebních ploch v okolí velkých měst je hlavním hybatelem cen“. A právě tato vzácnost činí z pozemků dlouhodobě zajímavý, byť rizikový, investiční nástroj.
Na opačném konci žebříčku jsou okresy jako Děčín (974 Kč/m²), Sokolov (1 133 Kč/m²) nebo Tachov (1 141 Kč/m²). I zde však platí: nízká cena ≠ výhodná investice. Bez ověření stavební využitelnosti hrozí, že skutečné náklady na přípravu stavby převýší samotnou kupní cenu.
Pro investory je proto klíčové zaměřit se nejen na cenovou historii, ale i na lokální územní plánování, dostupnost sítí a dopravní dostupnost. V tomto ohledu může být strategie „koupit levně venku“ riskantní – jak jsme detailně rozebrali v článku o investicích do nemovitostí v roce 2026.
A pokud uvažujete o výstavbě nového bydlení, nezapomeňte, že i brownfieldy a revitalizace průmyslových areálů se stávají atraktivní alternativou – viz analýza o Conterě a jejím novém fondu.
Často kladené otázky
Je nyní dobrá doba koupit stavební pozemek? Ano – ale pouze tehdy, pokud máte jasný plán výstavby a ověřenou stavební využitelnost. Trh je rychlý, ceny rostou pomaleji než v minulých letech, ale nabídka klesá. Klíčové je nepodcenit administrativní a technické nároky.
Mohou být levné pozemky dobrou investicí? Teoreticky ano, prakticky často ne. Levné pozemky často vyžadují výrazné dodatečné investice do přípojek, komunikací nebo geologických úprav. Skutečná rentabilita se pak může výrazně lišit od očekávané.
Jak se vyhnout pasti nevhodného pozemku? Vždy si nechte ověřit: (1) územní plán – zda je pozemek opravdu určen pro bydlení, (2) přístup a sítě – elektřina, voda, kanalizace, (3) ochranná pásma a terénní podmínky. Doporučujeme spolupráci s lokálním architektem nebo realitním poradcem se zkušenostmi ve výstavbě.