Cena padesátiletého bytu se blíží ceně novostavby – to je podle expertů tržní anomálie. Starší nemovitosti nesou skrytá rizika: nižší likviditu, nejistotu odhadů i energetické požadavky, které je mohou jednou „doběhnout“. Pro české investory je lepší strategií cílený výběr lokality a kvality, nikoli honba za slevou.
Proč staré byty už nejsou tak atraktivní jako dřív?
Na první pohled lákavá nabídka: 50 let starý byt s novou fasádou, upravený interiér a cena téměř srovnatelná s novostavbou. Pro Petra Hofmana, regionálního ředitele Broker Consulting a dlouholetého investora do nemovitostí, je to ale jeden z největších paradoxů českého realitního trhu. „Je to jako auta na Kubě – vypadají nově, ale mají padesát let na krku,“ říká v rozhovoru pro vb.cz.
Podle Hofmana se ceny starších bytů udržují vysoko hlavně díky nedostatku bydlení a finanční negramotnosti kupujících. Zatímco u novostaveb je cena odvozena od reálných stavebních nákladů, u starších nemovitostí hraje klíčovou roli odhadce – a ten může být zavádějící nebo zastaralý. „Kupujete něco, co je na tenkém ledě,“ varuje.
Skrytá rizika starších nemovitostí
Hlavní riziko spočívá v tom, že odhad hodnoty staršího bytu se může dramaticky změnit – zejména v souvislosti se zpřísňujícími energetickými normami EU. Česká republika musí do roku 2030 snížit emise z budov o 60 % oproti roku 2005, což může vést k povinným rekonstrukcím nebo dokonce k omezení pronájmu u budov s nízkou energetickou třídou.
Dále pak nižší likvidita: starší byty se prodávají pomaleji a často za nižší cenu, než si majitel představoval. U malého portfolia (např. 2–3 byty) to může být zvládnutelné, ale u rozsáhlejšího majetku se riziko akumuluje. „U tří bytů se to ztratí, u velkého portfolia to může být jednoho dne váš největší problém,“ upozorňuje Hofman.
Navíc složení nájemníků hraje větší roli – u starších domů často chybí moderní standardy (např. izolace, bezpečnostní systémy), což odpuzuje kvalitní nájemníky a snižuje nájemné.
Sleva na přeceněném bytě není výhra
Mnozí investoři si myslí, že vyjednaná sleva 5–10 % na starším bytě je chytrý tah. Podle Hofmana je to naopak varovný signál. „Kupujete za cenu, která je akceptovatelná jen proto, že ji tak odhadce odhadl. Ale ta hodnota není trvale udržitelná,“ říká.
Tento trend je patrný i v datech: podle ČSÚ ceny starších bytů v Praze vzrostly v posledních pěti letech o 42 %, zatímco jejich nájemné roste pomaleji než u novostaveb. To naznačuje, že rentabilita klesá – a to je pro investora klíčový ukazatel.
Kde hledat skutečné příležitosti?
Hofman namísto starých bytů doporučuje zaměřit se na regiony s deficitním bydlením – například okresní města, kde chybí rodinné byty nebo kvalitní nájemní fond. „Česku nejen chybí byty, ale i investoři, kteří trh aktivně sledují a reagují na poptávku,“ říká.
Zároveň zdůrazňuje, že dluh není nutně nepřítel. Naopak – v době inflace je dluh nástrojem bohatnutí, pokud je správně alokován. „Nevítězí dnes spořitelé, vítězí dlužníci,“ konstatuje. Pokud si půjčíte na kvalitní nemovitost, nájemník vám splácí hypotéku a inflace vám snižuje reálnou hodnotu dluhu.
Podle jeho zkušeností stačí tři dobře vybrané byty a dvacetiletý horizont k dosažení finanční nezávislosti. Klíčem je ale kvalita, ne sleva – a to platí i v kontextu aktuálního trhu, kde objem transakcí vzrostl o 84 %, ale cenové signály jsou čím dál více rozporuplné.
Pro ty, kdo uvažují o investici do starších bytů, je proto zásadní provést komplexní due diligence: energetický audit, analýzu nájemního potenciálu a ověření stability společenství vlastníků jednotek. Jinak riskujete, že vás „starý byt doběhne“ – právě ve chvíli, kdy ho budete potřebovat prodat nebo refinancovat.
Více o tom, jak se mění pravidla hry na investičním trhu, nebo proč v roce 2026 už nefungují staré investiční modely, najdete v našich předchozích analýzách.
Často kladené otázky
Je investice do staršího bytu vždy špatná? Ne. Pokud je byt v exkluzivní lokalitě, má nízké provozní náklady a lze ho snadno modernizovat, může být zajímavý. Riziko však roste s věkem budovy, špatnou energetickou třídou a nejasným plánem rekonstrukcí SVJ.
Může mi banka odmítnout hypotéku na starší byt? Ano – některé banky již aplikují tzv. „věkové limity“ nebo snižují LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti) u budov starších 50 let. Odhadce může navíc ohodnotit nemovitost pod kupní cenu, což komplikuje financování.
Co je lepší: starý byt se slevou nebo novostavba za plnou cenu? Z dlouhodobého hlediska je lepší novostavba – nižší provozní náklady, vyšší nájemné, lepší likvidita a menší regulační riziko. Sleva na starém bytě často jen maskuje skryté náklady na modernizaci a rekonstrukce.