Skupina PPF po deseti letech prodala pražskou kancelář Kateřinská 40 tuzemskému fondu Conseq. Transakce potvrzuje sílu domácího kapitálu a stabilní výnosovost prémiových komerčních nemovitostí v centru Prahy.
Domácí fondy berou příležitosti, které cizinci nechávají
V posledních měsících se český realitní trh výrazně proměnil – místo mezinárodních investorů dnes dominují lokální hráči. Nejnovějším příkladem je akvizice kancelářské budovy Kateřinská 40 v Praze 2, kterou skupina PPF prodala investičnímu fondu společnosti Conseq. I když strany neuvedly finanční podmínky, transakce jasně signalizuje: český kapitál má chuť investovat i v době vyšších úrokových sazeb a geopolitické neurčitosti.
Budova s přibližně 7 000 m² užitné plochy, plně obsazená kvalitními nájemci (včetně technologického startupu IP Fabric), leží strategicky – nedaleko stanice metra I. P. Pavlova, s dostatkem parkovacích míst a střešní terasou. Pro Conseq je to další krok v expanzi portfolia komerčních nemovitostí, kam patří například také kancelářský komplex Visionary.
Podle Tomáše Valína z Conseq Investment Management je klíčová kombinace stabilního nájemního příjmu a minimální potřeby modernizace: „Celý objekt je v dobrém stavu, což je další hodnota. Ve střednědobém horizontu proto nemusíme plánovat investice do technologií budovy.“
Nájemné roste, ale trh se transformuje
Když ČSOB budovu koupila v roce 2009 za 975 milionů Kč, byla cena rekordní. PPF ji převzala v roce 2014 za nezveřejněnou sumu, avšak tehdejší nájem se pohyboval kolem 15 EUR/m²/měsíc. Dnes, podle analytiků Colliers, dosahuje průměrné nájemné v okolí I. P. Pavlova 17 EUR/m²/měsíc – tedy růst o cca 13 % za deset let.
Na první pohled skromné číslo, ale v kontextu celkové stability a nízké neobsazenosti (pod 6 % v Praze) nabývá na váze. Josef Stanko z Colliers upozorňuje, že do roku 2030 dosáhne až 600 000 m² pražských kanceláří věku 20+ let, což vytváří tlak na modernizaci nebo změnu funkce – například na rezidenční využití, jak jsme popsali v článku Praha vs. Výška: Kde vzniknou mrakodrapy do roku 2027?.
Pro české investory to znamená dvě věci: jednak příležitost vlastnit stabilní cash-flow generátory, jednak riziko obsolescence starších objektů bez ESG standardů. Právě proto si fondy jako Conseq vybírají aktiva s dlouhodobými smlouvami a moderním technickým zázemím.
Síla českého kapitálu v době krize důvěry
Transakci zprostředkovala Knight Frank, jejíž jednatelka Zdenka Klapalová zdůraznila: „Čeští investoři nadále projevují vysokou důvěru v tuzemské investiční a realitní fondy.“ Tento trend potvrzují i data ČNB – zatímco zahraniční investoři stáhli kapitál z regionu, domácí institucionální hráči zvyšují své expozice.
Pro retailové investory je tento vývoj inspirací: pokud i velcí hráči sází na lokální stabilitu a kvalitní nájemce, není důvod se bát diverzifikovat do komerčních nemovitostí – ať už přímo, nebo prostřednictvím fondů. Jak ukazujeme v analýze Čtyři cesty k nemovitostem: Co vám dnes skutečně vydělává?, právě fondy nabízejí nižší vstupní práh a profesionální správu.
Navíc, jak popisujeme v článku Hypotéky nad 5 %: Co znamená nový vzestup pro české investory?, komerční nemovitosti často nepotřebují hypoteční financování – jejich nákup je typicky realizován z vlastních prostředků nebo prostřednictvím strukturovaných fondů, což snižuje riziko úrokového šoku.
Často kladené otázky
Je nákup komerční nemovitosti pro retailové investory reálný? Ano – i když přímý nákup kanceláře jako Kateřinská 40 vyžaduje desítky milionů, existují alternativy: nemovitostní fondy, REITy nebo sdílené investice. Ty umožňují vstup od stovek tisíc korun a poskytují pasivní příjem.
Proč PPF prodává, když trh stabilně vynáší? Po deseti letech držení je většina developerů a investorů v tzv. „exit fázi“. PPF optimalizuje své portfolio – po stažení z Ruska se zaměřuje na projekty s vyšším růstovým potenciálem, například rezidenční výstavbu v Holešovicích.