V Praze se připravuje rekordních 157 tisíc nových bytů, avšak kvůli pomalému stavebnímu řízení a inflaci ve stavebnictví dorazí na trh jen zlomek. Mezitím ceny nových bytů dosáhly 182 tisíc Kč/m² a deficit bydlení roste o další desetitisíce jednotek.
Rekord v plánech, ne ve skutečnosti
V prvním čtvrtletí 2026 se v Praze prodalo zhruba 1 800 nových bytů – stejně jako na konci roku 2025. Poptávka po bydlení v metropoli nadále drží tempo posledních dvou let, ale nabídka zaostává. Za poslední čtyři roky se do trhu každoročně dostalo pouze kolem 5 000 nových bytů, což je polovina toho, co by podle odhadů potřebovala rychle rostoucí populace hlavního města.
Podle analýzy Central Group je v současné době v různých fázích přípravy 157 tisíc bytů – historický rekord. Jenže „připravované“ neznamená „realizované“. Většina těchto projektů se nachází v rozsáhlých brownfieldových lokalitách na Praze 4, 5 a 9, kde jsou k dispozici rozvojové plochy. Naopak v centru města je prostor pro novou výstavbu prakticky vyčerpán.
Stavební inflace a byrokracie brzdí trh
Klíčovým problémem není nedostatek záměrů, ale dlouhé a neefektivní stavební řízení. Za posledních 20 let narostl bytový deficit Prahy téměř o 100 tisíc jednotek. V roce 2025 bylo vydáno nejméně stavebních povolení za posledních 25 let, a ani začátek letošního roku nepřinesl zásadní zlepšení.
Zároveň ceny stavebních dodávek vzrostly za poslední dva roky o 27 % (Central Group). „Ceny stavebních dodávek jsou dnes iracionálně předražené,“ komentuje Dušan Kunovský, zakladatel Central Group, který loni odložil spuštění výstavby 2 000 bytů kvůli nákladům. Pokud se cena staveb nevrátí na reálnou úroveň, hrozí, že aktuální boom bude krátkodobý a brzy ustoupí útlumu.
Pro české investory to znamená paradox: i když je trh plný projektů na papíře, reálná nabídka nových bytů zůstává chronicky nízká. To tlakuje ceny nahoru – průměrná cena nového bytu v Praze nyní činí 182 tisíc Kč/m², což je více než dvojnásobek cen v regionech jako Liberecký kraj (detaily zde).
Důsledky pro investiční strategie
Nedostatek nových bytů se promítá i do sekundárního trhu a nájemního segmentu. Poptávka po menších jedničkách a mikrobytech roste – trend, který popisujeme v článku o BTR segmentu a mikrobitech. Zároveň se zvyšuje zájem o brownfieldy a regenerační projekty, které jsou sice administrativně náročné, ale nabízejí dlouhodobý kapitálový růst.
Navíc hypoteční sazby, které se na začátku roku zdály klesat, opět míří vzhůru – v červnu 2026 dosáhly 5,30 % (Swiss Life Hypoindex). To dále zvyšuje náklady na financování nemovitostí a limituje schopnost kupujících vstoupit na trh. Jak ukazujeme v analýze „Hypotéky nad 5 %: Iluze levných úvěrů je pryč“, návrat ke sazbám pod 5 % je v současné makroekonomické situaci nepravděpodobný.
Často kladené otázky
Kdy se objeví první byty z těch 157 tisíc plánovaných? Většina projektů je v rané fázi přípravy – získání územního rozhodnutí a stavebního povolení trvá v Praze průměrně 4–7 let. První vlna bytů z tohoto portfolia se tak může objevit až v letech 2028–2030, pokud nedojde k legislativním zrychlením.
Je nyní vhodná doba investovat do pražských bytů? Ano – ale s rozvahou. Krátkodobě lze očekávat stagnaci cen kvůli vysokým hypotékám, ale dlouhodobě bude trh nadále deficity řízen. Investoři by měli zaměřit pozornost na lokality s regeneračním potenciálem (např. Holešovice, Vysočany) a pečlivě analyzovat právní vady a technický stav nemovitostí (více zde).