Pražské institucionální nájemní projekty (BTR) radikálně zmenšují dispozice – průměrný nový byt má už jen 36 m². Tento trend není ústupkem kvalitě, ale strategickou reakcí na poptávku mladých nájemníků a klíčem k rekordní obsazenosti 98 %.
Menší neznamená horší – je to strategie
V posledních letech se český realitní trh potýká s rostoucí cenovou nedostupností bydlení, zejména v Praze. Zatímco veřejná debata často označuje zmenšování bytů za symptom krize, profesionální investoři v segmentu Build to Rent (BTR) vidí v tomto trendu cílenou optimalizaci. A data jim dávají za pravdu.
Podle Living Sector Market Reportu společnosti BTR Group za druhé pololetí roku 2025 klesla průměrná velikost bytu v pražských BTR projektech na 49 m². U nově otevřených projektů je to dokonce jen 36 m² – tedy o 45 % méně než u běžných novostaveb určených k prodeji (66 m²). Rozdíl není náhodný, ale výsledek promyšleného mixu dispozic: 80 % fondu tvoří byty typu 1+kk a 2+kk, u nových projektů dokonce 95 %.
Pro českého investora to znamená jedno: trh se přizpůsobuje skutečné poptávce. „Historicky jsme v Česku měli přebytek velkých bytů a chronický nedostatek menších jednopokojových jednotek,“ upozorňuje Zuzana Chudoba, výkonná ředitelka BTR Group. „Institucionální investor dnes staví přesně to, co chce trh – efektivní, cenově dostupné bydlení pro mladé lidi žijící samostatně nebo v páru.“
Kvalita místo kvantity: Design jako konkurenční výhoda
Zmenšení plochy samo o sobě by nestačilo. Klíčem k úspěchu je maximální využití prostoru a vybavení na klíč. Na rozdíl od individuálních pronajímatelů, kteří často nabízejí prázdné byty, BTR projekty vycházejí z detailních designérských konceptů. Většina jednotek je plně nebo částečně vybavena nábytkem, který je funkčně sladěný a šetří jak prostor, tak náklady nájemníka.
To má praktický dopad: mladý nájemník nemusí investovat desítky tisíc korun do prvního nábytku. „Díky tomu je počáteční vstup do bydlení nižší a flexibilnější,“ dodává Chudoba. Tento model navíc umožňuje udržet celkový nájem na akceptovatelné úrovni – i když cena za metr čtvereční je vyšší než u standardních bytů.
Tento přístup rezonuje i s globálními trendy, které popisujeme v článku o mikrobytech v Česku, kde ukazujeme, že 20–40 m² může postačit pro plnohodnotný život – pokud je prostor chytře navržený.
Sdílené prostory: Kde se rodí komunita
Když soukromý prostor zmenšujete, musíte kompenzovat jinde. Právě zde vstupují do hry sdílené komunitní zóny – kuchyně, coworkingové prostory, posilovny, prádelny nebo chill-out zóny. Ty nejsou „luxusem“, ale strategickou součástí modelu.
„Život se přesouvá z malého obýváku do budovy jako celku,“ vysvětluje Chudoba. Tento přístup je běžný v co-livingových nebo studentských (PBSA) projektech, kde sociální interakce patří k nabídce stejně jako WiFi nebo bezpečnostní systém.
Pro investora to má dvě výhody: jednak vyšší atraktivita pro cílovou skupinu, jednak lepší využití plochy – sdílené prostory lze optimalizovat centrálně, bez nutnosti duplikovat je v každém bytě.
Co to znamená pro české investory?
Pokud uvažujete o vstupu do nájemního bydlení, ignorovat tento trend je riskantní. Tradiční investiční byty (3+kk) již nejsou automaticky „zlatou baňkou“ – jak varujeme v našem článku Zkušený investor varuje. Naopak, menší, dobře umístěné a profesionálně spravované jednotky mají vysokou obsazenost a stabilní cash flow.
Data z Prahy jsou jasná: neobsazenost v BTR segmentu klesla na rekordních 2 %. To je výsledek přesného porozumění trhu – nikoli spekulace. Pro české investory to znamená, že úspěch leží v kvalitě, lokalitě a servisu, nikoli v objemu metrů čtverečních.
Navíc, jak ukazujeme v analýze Digitální revoluce hypoték, i financování těchto projektů se stává sofistikovanějším – banky začínají lépe hodnotit cash flow z nájmů než pouhou hodnotu nemovitosti.
Často kladené otázky
Jsou mikrobyty vhodné pro dlouhodobé investice? Ano – pokud jsou součástí profesionálně spravovaného portfolia s vysokou obsazeností. Data z Prahy ukazují, že poptávka po menších bytech mezi mladými profesionály je strukturální, nikoli dočasná.
Nemusím se bát, že menší byty ztratí na hodnotě? Naopak – v centrech velkých měst je cena za metr čtvereční rostoucí, a efektivně navržené byty si udržují svou atraktivitu. Důležité je, aby byl byt dobře umístěný a moderně vybavený.