Praha dosáhla rekordně špatné dostupnosti bydlení – na průměrný nový byt je potřeba 15,9 ročních mezd. I přes schválení nového metropolitního plánu a připravovanou novelu stavebního zákona bude trvat léta, než se situace uvolní. Pro české investory to znamená vyšší rizika i příležitosti mimo hlavní město.
Praha v pasti cen a byrokracie
Podle aktuální analýzy Central Group patří Praha mezi nejméně dostupné metropole ve střední Evropě. Na nákup průměrného nového bytu o velikosti 70 m² je dnes potřeba 15,9 ročních hrubých mezd. Srovnání s minulostí je alarmující: před deseti lety stačilo koupit stejný byt za pouhých 9,9 ročních mezd. Za tuto změnu může kombinace dvou faktorů – cenový růst o téměř 180 % (2014–2024) proti mzdovému růstu jen o cca 80 %.
V kontextu celé České republiky je situace ještě ostřejší. Zatímco průměrný byt v republice stojí 5,3 milionu Kč, v Praze se cena vyšplhala na 8,6 milionu Kč. To činí hlavní město pro řadu domácích investorů de facto nedostupným – zejména pro mladé rodiny, které nemají k dispozici větší vlastní kapitál nebo podporu rodičů.
Metropolitní plán: Naděje, ale ne zázrak
Po 27 letech byl konečně schválen nový metropolitní územní plán, který nahrazuje zastaralý dokument z roku 1999. Tento krok otevírá cestu k rozvoji brownfieldů a transformačních území – podle odhadů až pro 350 tisíc nových bytů v dlouhodobém horizontu. Více o dopadu tohoto plánu na investiční příležitosti jsme rozebrali v článku Metropolitní plán otevřel cestu ke 350 tisícům bytů – co to znamená pro investory?
Nicméně samotný plán nestačí. Klíčovým kamenem úspěchu bude rychlé a předvídatelné stavební povolení. Dnes trvá získání stavebního povolení na běžný bytový dům až 10 let – čas, který žádný developer ani investor neunesou v prostředí vysokých úrokových sazeb a inflace.
Novela stavebního zákona, nyní ve druhém čtení Poslanecké sněmovny, slibuje řešení: zavedení jednotné státní stavební správy, integraci dotčených orgánů a zařazení velkých bytových projektů (nad 10 000 m²) mezi stavby ve veřejném zájmu. Tyto projekty by měly podléhat zrychlenému režimu již od 1. ledna 2027.
„Pokud novela skutečně začne fungovat v praxi, může se bytová výstavba konečně rozhýbat ve velkém,“ upozorňuje Dušan Kunovský z Central Group. Nicméně historie ukazuje, že legislativní změny často narazí na lokální rezistence, soudní spory nebo administrativní zátěže.
Co to znamená pro české investory?
Pro investory zaměřené na Prahu je současná situace paradoxní. Na jedné straně vysoké nájemné (průměrně přes 200 Kč/m²) a nízká prázdnost nabízejí stabilní cash flow. Na druhé straně extrémní vstupní cena a dlouhá doba návratnosti (často přes 25 let) zvyšují riziko, zejména v případě budoucího poklesu poptávky nebo regulace nájmů.
Mnozí investoři proto hledají alternativy mimo hlavní město. Stále existuje 15 okresů v ČR, kde lze koupit byt do 3 milionů Kč – například v Ústeckém, Moravskoslezském nebo Plzeňském kraji. Tyto regiony sice mají nižší nájemní výnosy, ale nižší vstupní bariéru a vyšší potenciál zhodnocení. Meziroční cenový růst v těchto oblastech dosahuje až 34 %, což je výrazně více než v Praze. Více o těchto „posledních levných“ lokalitách najdete v našem článku Posledních 15 okresů pod 3 miliony: Zlatá příležitost nebo past pro investory?
Důležité je také nezapomínat na profesionální správu nemovitostí – klíčový faktor stability nájemního příjmu, jak ukazujeme v detailním průvodci /blog/profesionalni-sprava-najemni-trh. V době, kdy se nájemníci stávají citlivějšími na kvalitu bydlení a rychlost servisu, je amatérský přístup ke správě nemovitostí rizikem, nikoli úsporou.
Často kladené otázky
Je teď vhodná doba investovat do pražských bytů? Záleží na vašem investičním horizontu a strategii. Krátkodobě je riziko vysoké kvůli cenám a úrokovým sazbám. Dlouhodobě (10+ let) může Praha stále nabízet stabilitu, ale musíte počítat s pomalejším zhodnocením než v minulosti.
Mohou mi pomoci dotace jako „Nová zelená úsporám“ snížit náklady? Ano – program Nová zelená úsporám poskytuje až 2 miliony Kč na energetické zateplení nebo výměnu oken u rodinných domů i bytových domů. Pro investory je to cesta, jak splnit požadavky na energetický průkaz třídy B, který se stává podmínkou pro hypotéky. Více v článku /blog/nova-zelena-usporam-investori-2024.