Praha plánuje odkoupit historický zámek Veleslavín od státu za 210 milionů Kč, což je o 370 milionů méně než původní vyvolávací cena. Po deseti neúspěšných dražbách se město rozhodlo kroku, který má strategický dopad na rozvoj Prahy 6 a potenciál pro soukromé investory.
Zámek, který nikdo nechtěl – až teď
Historický areál zámku Veleslavín, postavený kolem roku 1725 podle návrhů slavného barokního architekta Kiliána Ignáce Dientzenhofera, byl dlouho realitní záhadou: majetek ve výborné lokalitě, s bohatou historií i kulturním významem – a přesto bez kupce. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) jej nabízel poprvé v listopadu 2022 za 580 milionů korun. Deset dražeb, žádný příhoz. Cena postupně klesla až na 210 milionů Kč, kdy se Praha rozhodla jednat.
Pro české investory je tento případ varováním i inspirací. Ukazuje, že prestiž lokality nemusí automaticky znamenat likviditu – a že i v Praze existují „nedoceněné“ aktiva, která vyžadují více než jen kapitál: vyžadují dlouhodobou vizi.
Proč teď? Strategie města i možnosti pro soukromý sektor
Radnice už dříve vyjádřila zájem, ale odmítala původní cenu jako nepřiměřenou vzhledem k nutným investicím. Nyní, po poklesu ceny o 64 %, se situace změnila. Město plánuje svěřit areál Praze 6, která jej již nyní spravuje ve výpůjčce. Revitalizace by měla stát 1,5 až 2 miliardy korun, a městská část počítá se spoluprací se soukromými partnery – zejména ze školství a pohostinství.
Tento model – město jako strážce památky, soukromý sektor jako motor obnovy – není nový. Podobně fungují například projekty v rámci revitalizace pražských činžáků, o nichž jsme psali v článku Pražské činžáky: Z kulisy města se stávají lukrativní investice. Rozdíl je v tom, že zámek Veleslavín není běžný komerční objekt, ale kulturní a historický aktivum s omezenými možnostmi využití.
To znamená, že i přes atraktivní polohu (jen pár kilometrů od centra Prahy) a rozlohu tří hektarů, nejde o typickou investici pro fondy hledající rychný návrat. Spíše jde o partnerský model s dlouhodobým horizontem, kde klíčovou roli hraje know-how v oblasti památkové péče, turismu nebo vzdělávání.
Co to říká o českém realitním trhu?
Případ Veleslavína ilustruje jeden z paradoxů dnešního trhu: poptávka po kvalitních lokacích je vysoká, ale komplexní projekty s regulačními omezeními zůstávají nezájmové. To platí i pro jiné segmenty – například starší byty v centrech, které, jak ukazujeme v analýze Starší byty zdražily: metr čtvereční už přesahuje 83 tisíc, rostou v ceně, ale jejich rekonstrukce a modernizace vyžadují specifické znalosti.
Navíc se zde projevuje opatrnost investorů v době vyšších hypotečních sazeb. Jak ukazujeme v článku Hypotéky zdražily nejvíc od léta 2022 – co dál s úvěrem na bydlení?, finanční prostředky jsou drahé, a proto se investoři zaměřují na likvidní a rychle zhodnotitelné nemovitosti. Zámek Veleslavín do této kategorie nepatří – a právě proto ho nikdo z komerční sféry nekoupil.
Město tak vstupuje tam, kde trh selhal. A to je v českém kontextu stále častější – zejména v případech, kdy jde o strategické aktiva s kulturním významem.
Často kladené otázky
Může být zámek Veleslavín zajímavý i pro soukromé investory? Ne přímo – město plánuje areál ponechat v městském vlastnictví. Nicméně otevírá se prostor pro spolupráci na revitalizaci, například formou PPP (partnerského modelu veřejného a soukromého sektoru) nebo dlouhodobého pronájmu částí areálu.
Co říká tento případ o cenách nemovitostí ve státním vlastnictví? Ukazuje, že i u prestižních objektů může tržní cena dramaticky klesnout, pokud není dostatek zájemců schopných splnit regulační a investiční nároky. Stát tak často prodává pod hodnotou – což může být příležitost pro strategické hráče, ne pro spekulanty.