Pražský trh nových bytů ve 2. čtvrtletí 2026 dosáhl historických maxim – prodáno 1 950 jednotek (+11 % meziročně) při průměrné ceně 182 845 Kč/m². Silná poptávka, nedostatek nabídky a rostoucí hypoteční sazby tlačí ceny nahoru, a to i přes vyšší pořizovací náklady.
Rekordní prodeje i ceny: Praha si drží tempo
Ve druhém čtvrtletí 2026 se v Praze prodalo 1 950 nových bytů – o 11 % více než ve stejném období roku 2025 a o více než 8 % více než v prvním čtvrtletí letošního roku. Za prvních šest měsíců tak metropole zaznamenala celkem 3 750 prodejů, což je třetí nejvyšší pololetní výsledek v historii sledování dat. Tento trend není náhodný: kupující reagují na rostoucí inflaci, neistotu kolem hypoték a obavy z dalšího cenového růstu.
Průměrná prodejní cena nového bytu ve 2. Q 2026 dosáhla 182 845 Kč/m² – meziroční nárůst téměř 11 % a čtvrtletní růst 2,9 %. Nabídková cena dokonce překročila hranici 187 781 Kč/m². Absolutní hodnota? Průměrný nový byt v Praze stojí nyní 10,6 milionu korun, zatímco jeho nabídková cena přesahuje 11,8 milionu Kč.
Kde se to nejvíc prodává – a za kolik?
Největší zájem směřoval do Prahy 5, která sama na sebe vzala čtvrtinu všech prodejů. Následovaly Praha 9 a Praha 10 (každá s podílem cca 20 %) a Praha 4. Společně tyto čtyři městské části pokrývají téměř 75 % trhu.
Z hlediska cenového spektra dominují nejdražší lokality centru:
- Praha 2: 271 000 Kč/m²
- Praha 1: 239 000 Kč/m²
- Praha 7: 232 000 Kč/m²
Na opačném konci stupnice jsou Praha 10 (159 000 Kč/m²) a Praha 9 (171 000 Kč/m²), kde investoři stále nacházejí relativně dostupné příležitosti – i když i zde ceny rostou tempem nad 10 % ročně.
Malé byty = velká poptávka
Investoři i domácí kupující stále upřednostňují menší dispozice. Byty 2+kk tvořily 44 % všech prodejů, 1+kk pak dalších 29 % – dohromady 73 % trhu. Důvod je jednoduchý: nižší celková cena usnadňuje vstup na trh i v době, kdy hypoteční sazby dosáhly 4,79 % (ČBA, červen 2026).
Zajímavě také roste cenový rozdíl mezi velikostmi:
- 1+kk: 206 000 Kč/m²
- 2+kk: 180 000 Kč/m²
- 3+kk: 167 000 Kč/m²
Malé byty jsou nejen levnější na nákup, ale i atraktivnější pro nájemní trh – zejména v centrech, kde je poptávka po krátkodobém pronájmu vysoká. V tomto kontextu si připomeňme naši analýzu Generace Z a bydlení: Proč investují dřív, než mají děti, která ukazuje, že mladí investoři preferují právě kompaktní jednotky s vysokým nájemním výnosem.
Proč to trvá? Strukturální deficit nabídky
I když se nabídka nových bytů ve 2. Q 2026 vyšplhala na 10leté maximum, stále zůstává pod dlouhodobými potřebami metropole. Podle analýz Trigemy, Central Group a Skansky Residential chybí Praze tisíce jednotek ročně, což trh chronicky přetěžuje. Přičtěme k tomu dražší pozemky (jejich cena vzrostla o 221 % za posledních 10 let – viz Pozemky pro bydlení: Cena vzrostla o 221 % za 10 let), rostoucí stavební náklady a komplikované stavební řízení, a máme recept na trvalý cenový tlak.
Jak uvádí Marcel Soural z Trigemy: „Kdo má nákup připravený a odpovídá jeho finančním možnostem, nemá zpravidla důvod své rozhodnutí dál odkládat.“ Tento postoj sdílí i mnozí naši klienti – jak ukazuje náš průzkum mezi investory zaměřenými na dlouhodobé vlastnictví (Contera mění pravidla hry).
Co to znamená pro českého investora?
Pro českého investora je současná situace dvojsečná. Na jedné straně rekordní ceny zvyšují vstupní bariéru, na druhé straně silná poptávka po nájmu a omezená nabídka garantují relativní stabilitu hodnoty. Klíčem k úspěchu je cílený výběr lokality a realistické financování – zejména v době, kdy hypotéky dosahují objemu 216 miliard Kč za první půlrok 2026 (+66 miliard meziročně), ale jejich podmínky jsou stále tvrdší.
Pokud plánujete investici, doporučujeme zaměřit se na lokality s růstem infrastruktury (např. Praha 9, 10) nebo brownfieldy s regeneračním potenciálem – nikoli na spekulativní nákupy v již přehřátých centrech.
Často kladené otázky
Jsou nové byty v Praze stále investicí s budoucností? Ano, ale s nuancí. V centru už jde spíše o ochranu hodnoty než o vysoký zhodnocovací potenciál. Větší výnos lze očekávat v okrajových částech s rozvíjející se infrastrukturou a nízkou konkurencí.
Má smysl čekat na pokles cen? Vzhledem k trvalému deficytu nabídky, rostoucím nákladům a silné poptávce není pravděpodobné, že by ceny výrazně klesly. Spíše hrozí stagnace nebo mírný růst – ale i ten může být pro investora výhodný v kombinaci s nájmem.