Česko má s průměrnou sazbou 4,55 % (ECB, duben 2026) jedny z nejdražších hypoték v EU – a aktuální úroky u nových smluv už přesahují 5,3 %. Zatímco premiér Babiš kritizuje ČNB za „příliš vysoké“ sazby, data ukazují, že problém není jen v měnové politice, ale i v omezené konkurenci a struktuře českého trhu.

Česko na špičce žebříčku drahých hypoték

Podle posledních dat Evropské centrální banky (ECB) za duben 2026 patří Česká republika mezi deset zemí s nejvyššími úrokovými sazbami na nové hypotéky v celé Evropské unii. Průměrná čistá úroková sazba dosáhla 4,55 %, což je výrazně více než v eurozóně (průměr 3,43 %) a dokonce i o více než 1,7 procentního bodu nad průměrem Německa (3,84 %).

A to ještě není konec: podle Hypoindexu se aktuální nabídkové sazby u nových hypoték pohybují kolem 5,3 % – tedy blíže ke hranici, která pro mnoho domácností znamená překážku při vstupu na trh. Pro srovnání: ve Španělsku si lidé půjčují za 2,80 %, na Maltě dokonce za pouhých 2,0 %.

Kdo je za tím? Politika, regulace nebo trh?

Premiér Andrej Babiš dlouhodobě tvrdí, že Česká národní banka (ČNB) „ničí sny o bydlení“ svým odmítnutím rychle snižovat úrokové sazby na úroveň eurozóny. Guvernér Aleš Michl a bankovní rada však argumentují nutností udržet inflaci pod kontrolou – a vzhledem k tomu, že ČR nemá euro, musí mít vyšší nominální sazby, aby reálné úroky odpovídaly evropskému standardu.

Z hlediska investora je však klíčové pochopit rozdíl mezi základní sazbou a konečnou sazbou pro klienta. V Nizozemsku například ECB stanovuje základní sazbu na 2,4 %, ale banky nakonec účtují klientům průměrně jen 3,6 % – rozdíl (tzv. spread) je tedy 1,2 pp. V Česku tento spread často přesahuje 2,5–3 pp, což ukazuje na nedostatečnou konkurenci mezi bankami a vysoké marže.

Tento fenomén rozebíráme hlouběji v článku „Hypotéky se zastavily: Úroky rostou, průměrný úvěr už je téměř 5 milionů“, kde analyzujeme, jak se zúžila nabídka hypoték pro klienty s nižším příjmem nebo bez většího vlastního kapitálu.

Co to znamená pro české investory?

Vysoké hypoteční sazby mají dvě tváře:

  1. Pro kupující na bydlení: Vyšší splátky znamenají menší schopnost financovat nemovitost – zejména v centrech jako Praha nebo Brno, kde ceny dále rostou. Jak ukazujeme v analýze „Praha a Brno: Bydlení už není pro průměrného Čecha“, průměrný pracující si dnes nemůže dovolit ani starší byt v metru.

  2. Pro investory: Paradoxně mohou vysoké sazby být příležitostí. Pokud umíte najít nemovitost s výnosností nad 6 %, stále generujete pozitivní cash flow – i při splátce kolem 5,3 %. Klíčem je zaměřit se na lokality mimo velká města, kde cenový růst zpomalil, ale nájemní výnosy zůstávají stabilní. Příkladem je koridor D10 mezi Prahou a Turnovem, kde cena za metr čtvereční vzrostla o 12 % za poslední rok, zatímco průměrná doba prodeje klesla na 42 dní – detaily najdete v „D10 mění realitní trh“.

Nejde jen o sazby – jde o systém

Na rozdíl od Dánska, kde specializované hypoteční ústavy emitují dluhopisy a drží efektivní trh, nebo Nizozemska s jeho vysoce konkurenčním prostředím, český hypoteční trh je oligopolní. Tři největší banky ovládají přes 70 % trhu, což limituje tlak na snižování marží.

Navíc ČNB tradičně uplatňuje přísnější regulace (např. LTV limity), což sice chrání finanční stabilitu, ale zároveň zvyšuje bariéry pro vstup. To v kombinaci s vysokými cenami nemovitostí vytváří situaci, kdy vlastnictví není pro mnoho Čechů reálnou volbou – a nájem se stává dlouhodobou strategií.

Jak ukazujeme v článku „Hypotéka vs. nájem: Kdy se vlastnictví vyplatí i přes vyšší splátky?“, rozhodnutí závisí na délce horizontu, lokalitě a typu nemovitosti – nikoli jen na absolutní výši úroku.

Často kladené otázky

Proč jsou české hypotéky dražší než v eurozóně, když inflace je podobná? Protože ČR nemá euro. Aby reálné úroky (po odečtení inflace) odpovídaly evropskému standardu, musí být nominální sazby vyšší. Navíc český trh trpí nízkou konkurencí a vysokými bankovními maržemi.

Má smysl teď refinancovat hypotéku? U většiny klientů bohužel ne – aktuální sazby jsou vyšší než v minulých letech. Strategie refinancování má smysl až při poklesu sazeb pod 4 %, jak popisujeme v „Refinancování hypotéky: Strategie pro nižší splátku i v době drahých úvěrů“.

Je lepší čekat na pokles sazeb nebo investovat teď? Záleží na vašem cíli. Pokud hledáte dlouhodobý investiční nájem, dnešní vysoké sazby mohou být výhodou – ceny nemovitostí se ustálily nebo mírně klesají, zatímco nájemní výnosy rostou. Pro krátkodobé spekulace je však trh momentálně nevhodný.

Zajímá vás investice do nemovitostí? Cogniterra vám pomůže s výběrem, financováním i správou investičních nemovitostí. Kontaktujte nás pro nezávaznou konzultaci.