V květnu banky poskytly hypotéky za 52,6 mld Kč, což je meziročně nárůst o 54 %, ale proti dubnu pokles o 14,5 %. Průměrná sazba stoupla na 4,67 % a velikost nové hypotéky dosáhla 4,84 milionu korun – nejblíže historické pětimilionové hranici.
Trh se ochladil, ale zůstává aktivní
Po rekordním březnu a dubnu, kdy domácnosti využily relativně stabilní úrokové prostředí, přišel v květnu logický meziměsíční pokles hypoteční aktivity. Podle dat České bankovní asociace (ČBA) z projektu Hypomonitor činil objem nových hypoték 52,6 miliardy korun, což je o 14,5 % méně než v dubnu, ale stále o 54 % více než v květnu 2023.
Tento pokles není alarmující – spíše svědčí o tom, že mnoho zájemců využilo jarní okno pro uzavření smlouvy dříve, než se opět rozjela vlna růstu úrokových sazeb. „Květnová hypoteční aktivita polevila, což není po silném předzásobení v předchozích měsících překvapivé,“ potvrzuje Jaromír Šindel, hlavní ekonom ČBA.
Průměrná hypotéka se blíží magické pětce
Zatímco počet nových hypoték v květnu dosáhl 7 871, což je meziročně nárůst o 20 %, jejich průměrná výše vzrostla na 4,84 milionu korun. To je o 17 % více než před rokem a pouze o 3,2 % méně než historický rekord z roku 2022, kdy průměr překročil 5 milionů. Tento trend přímo odráží rostoucí ceny nemovitostí, zejména v centrech velkých měst – viz naše analýza Praha a Brno: Bydlení už není pro průměrného Čecha.
Pro české investory to znamená jednoznačnou výzvu: i když jsou hypotéky dostupné, jejich reálná kupní síla klesá. Za stejný úvěr dnes získáte menší byt nebo nemovitost ve vzdálenější lokalitě. A to navzdory faktu, že nominální objemy úvěrů rostou.
Úrokové sazby znovu míří vzhůru
Průměrná úroková sazba na nové hypotéky v květnu dosáhla 4,67 %, což je o 0,15 procentního bodu více než v dubnu a o 0,07 pb více než před rokem. I když se jedná o relativně malý nárůst, signalizuje konec krátkodobého uklidnění trhu.
„Aktuální geopolitická situace na Blízkém východě přispívá k nejistotě na finančních trzích a udržuje úrokové sazby hypotečních úvěrů na zvýšených úrovních,“ varuje Michal Neubauer, specialista hypotečních úvěrů UniCredit Bank. Pro českého investora to znamená, že iluze levných hypoték je definitivně pryč – jak jsme již dříve analyzovali v článku Hypotéky nad 5 %: Iluze levných úvěrů je pryč.
Refinancování ztrácí tempíčko, ale zůstává populární
I objem refinancovaných a navýšených úvěrů v květnu klesl – na 14,5 miliardy korun z dubnových 17,2 miliard. Nicméně meziročně jde stále o nárůst o 105 % oproti průměru roku 2023. Podíl refinancí na celkovém objemu hypoték se mírně snížil na 27,6 %, ale zůstává výrazně nad loňským průměrem 21 %.
Zajímavé je, že domácnosti refinancovaly za průměrnou sazbu 4,52 %, což je o 0,05 pb lépe než před rokem. To naznačuje, že i v prostředí vyšších sazeb se klienti snaží optimalizovat své náklady – například kombinací fixací nebo využitím nových produktů jako dvouleté fixace od Fio banky (více zde).
Co to znamená pro vás?
Pokud plánujete koupit nemovitost k bydlení nebo jako investici, nečekejte na další pokles sazeb. Trh je pod tlakem inflace, globální nestability a omezené nabídky bytů – jak ukazuje i plán Prahy postavit 157 tisíc nových bytů, jejichž realizace je však vzdálená (analýza zde).
Naopak doporučujeme využít současného okna stability k pečlivému plánování financování, porovnání podmínek a případnému využití profesionální hypoteční poradenství. Vzhledem k rostoucím cenám a sazbám může každé procento úspory v úroku znamenat desítky tisíc korun ročně.
Často kladené otázky
Proč klesl objem hypoték v květnu oproti dubnu? Jde o dočasný pokles po období vysoké aktivity v březnu a dubnu, kdy mnoho klientů využilo relativně stabilní úrokové podmínky. Meziročně je trh stále silnější – o 54 % více hypoték než v květnu 2023.
Ještě stojí za to refinancovat hypotéku? Ano – i přes vyšší sazby lze díky lepším podmínkám než před rokem (např. 4,52 % vs. 4,57 %) dosáhnout úspor, zejména u starších smluv s vyššími sazbami nebo delšími fixacemi.
Jak vysoká hypotéka je dnes realistická pro průměrného Čecha? S průměrnou hypotékou 4,84 milionu korun se dostanete maximálně na periferii velkých měst nebo do menších měst. V Praze či Brně už to nestačí na standardní byt – viz naše analýza nedostupnosti bydlení.