Základní úroková sazba České národní banky (ČNB) zůstává v červenci 2024 beze změny na 3,75 %. Tím se prodlužuje již více než rok trvající pauza v úpravách měnové politiky, která přímo ovlivňuje náklady na hypotéky, výnosnost spoření i atraktivitu investic do nemovitostí.
Stabilita s podtextem: Proč ČNB netáhne za páku?
Bankovní rada ČNB ve svém posledním jednání ponechala nejen základní sazbu na 3,75 %, ale také lombardní sazbu na 4,75 % a diskontní na 2,75 %. Toto rozhodnutí není překvapením – finanční trhy ho očekávaly, a guvernér Aleš Michl už dříve naznačoval, že centrální banka potřebuje více času na vyhodnocení inflačního vývoje a makroekonomických signálů.
Zásadní je, že ČNB současně pozměnila svou makroekonomickou prognózu: růst HDP v roce 2024 snížila z původních 2,5 % na 2,2 %, zatímco inflaci mírně doladila dolů na 2,0 % (z původních 2,2 %). Pro rok 2025 počítá s růstem ekonomiky 2,7 % a inflací 2,5 %. Tyto úpravy ukazují, že ČNB stále sleduje dvě protichůdné síly – pomalý, ale stabilní růst ekonomiky versus riziko opětovného zrychlení cenového tlaku.
Pro české domácnosti to znamená jednu věc: hypotéky zůstanou v blízké době drahé. Průměrná úroková sazba na nové hypotéky se v červnu pohybovala kolem 6,1 %, což je sice výrazně méně než v roce 2023, kdy dosahovala téměř 8 %, ale stále značně nad historickým průměrem poslední dekády. Pokud plánujete refinancovat nebo si pořídit nový byt, musíte počítat s tím, že levnější financování nebude před koncem roku realistické.
Dopad na realitní investory: Pauza jako příležitost?
Na první pohled může být stagnace sazeb frustrující – zejména pro ty, kteří čekají na pokles nákladů na financování. Avšak pro zkušené investory může být právě tato fáze klidu ideální pro strategické rozhodnutí. Dlouhodobá stabilita úrokových sazeb umožňuje lépe modelovat cash flow a výnosnost projektu. Navíc, jak jsme již psali v článku o skutečném výnosu z nemovitostí, reálný návratnostní efekt často činí kolem 2 % – a ten se nyní díky mírně nižší inflaci dokonce trochu zlepšuje.
Zajímavá je také situace v regionech. Zatímco Praha trpí vysokými cenami a nízkou dostupností bydlení – jak popisujeme v analýze Praha v pasti bytové krize – města jako Brno nebo Plzeň nabízejí relativně lepší poměr ceny a výnosu. Například v Brně, kde se chystá vznik 900 nových bytů v Urban Parku (více zde), může být momentální pauza v sazbách vhodnou chvílí pro vstup na trh, než se nové kapacity nasycují poptávkou.
Důležité je také uvědomit si, že vysoké sazby neznamenají automaticky pokles cen nemovitostí. Naopak – v některých segmentech, zejména rekreačních nemovitostech, vidíme od roku 2026 rostoucí zájem i ceny, jak dokumentujeme v přehledu Rekreační nemovitosti v roce 2026. Investoři hledají aktiva, která chrání hodnotu proti inflaci, a nemovitosti stále patří mezi nejbezpečnější volby – i když jejich financování není levné.
Co dál? Očekávejte opatrnost, ne revoluci
Michlova ČNB jasně dává najevo, že žádné rychlé snížení sazeb nepřichází v úvahu. Centrální banka chce mít jistotu, že inflace skutečně ustálila pod cílovou hranicí 2 %. A přestože průměrná inflace letos dosáhne právě této úrovně, riziko dočasných cenových šoků – například kvůli cenám energií nebo potravin – zůstává.
Pro české investory to znamená jednoduchou radu: nespěchejte, ale ani nečekejte na „ideální“ moment. Trh nemovitostí reaguje na úrokové sazby s určitým zpožděním, a ti, kdo dnes pečlivě analyzují lokality, cash flow a dlouhodobý potenciál, budou mít výhodu, až se nakonec sazby začnou snižovat.
Často kladené otázky
Zůstanou hypotéky opravdu dražší ještě celý rok? Ano, podle současné prognózy ČNB i komerčních bank se výraznější pokles úrokových sazeb neočekává dříve než v prvním pololetí 2025. To platí zejména pro fixace delší než jeden rok.
Má smysl teď kupovat nemovitost, když jsou sazby vysoké? Ano – pokud máte solidní vlastní kapitál, jasný investiční plán a zaměřujete se na lokality s růstovým potenciálem. Vysoké sazby totiž odfiltrují spekulanti, což může vést k lepším cenám pro seriózní investory.
Ovlivní stabilní sazby ceny bytů v Praze nebo Brně? V krátkodobém horizontu spíše ne. Ceny jsou dnes více ovlivněny nedostatkem nabídky a demografickým tlakem než úrokovými sazbami. Nicméně výrazně dražší financování brzdí objem transakcí, což může v některých segmentech tlak na ceny mírnit.