Od ledna 2026 se povinnost hlásit práce s azbestem rozšířila i na soukromé majitele – nejen firmy. Manipulace s eternitem bez ohlášení hygienikům může vést ke sankcím, a likvidace stojí 1 600–8 500 Kč/tuna. Pro investory to znamená vyšší náklady i rizika při rekonstrukcích.
Nová pravidla pro azbest: Nejen pro firmy, ale i pro vás
Pokud vlastníte starší rodinný dům, garáž nebo rekreační chalupu postavenou před rokem 1990, je velmi pravděpodobné, že obsahuje azbest, nejčastěji ve formě eternitových střech. A právě tito majitelé by měli od letoška zpozornit. Evropská unie totiž v rámci nové směrnice posílila ochranu před expozicí azbestu – a Česko šlo ještě dál. Zatímco do konce roku 2025 platila povinnost ohlašovat práce s azbestem pouze pro firmy se zaměstnanci, od 1. ledna 2026 se tato povinnost rozšířila i na živnostníky a fyzické osoby provádějící rekonstrukce svépomocí.
Konkrétně: pokud plánujete sundat starou eternitovou střechu, opravit izolaci nebo jinak manipulovat s materiály obsahujícími azbest, musíte o tom minimálně tři dny předem informovat krajskou hygienickou stanici. Firmy s pracovníky musejí dodržet dokonce 30denní lhůtu. Nejde o žádost o povolení – úřad neposuzuje, zda práce proběhne bezpečně – ale o povinné ohlášení. Ignorování této povinnosti může vést k pokutám až do výše 500 000 Kč, zejména pokud bude porušení zjištěno při kontrole.
Proč to pro investory záleží?
V kontextu českého realitního trhu má tato změna významné dopady. Mnoho investorů totiž počítá s nákupem starších nemovitostí – zejména v regionech jako Jižní Čechy nebo Liberecký kraj – a jejich následnou rekonstrukcí. Díky tlaku na cenovou dostupnost se tak stává běžnou strategií koupě „projektu“ za nižší cenu a jeho upgradování na pronajímatelnou jednotku. Jenže náklady na bezpečné odstranění azbestu mohou snadno dosáhnout desítek tisíc korun.
U typické rodinné vily s plochou střechy kolem 100 m² lze počítat s 5–8 tunami eternitu, což při průměrné ceně likvidace 5 000 Kč/tuna znamená 25 000–40 000 Kč navíc. A to ještě nepočítáme s náklady na odborný průzkum, ochranné vybavení nebo možné zdržení projektu kvůli administrativě.
Tyto faktory nutí investory přehodnocovat kalkulace – zejména u nemovitostí v oblastech s nižší nájmovou výnosností. V našem článku Regionální trh se rozštěpil: Kde ještě rostou ceny nemovitostí? jsme ukázali, že v některých krajích už není možné spoléhat na rychlý kapitálový růst. Nyní se k tomu přidává i vyšší vstupní bariéra v podobě regulačních nákladů.
Jak postupovat správně?
Prvním krokem by mělo být ověření přítomnosti azbestu. Laici často neumí rozpoznat, zda izolace nebo střešní desky skutečně obsahují azbest – ten bývá skryt v kompozitech, například v šedé nebo bílé vláknité hmotě připomínající minerální vatu. Pokud si nejste jisti, objednejte si laboratorní analýzu vzorku (náklady cca 1 500–3 000 Kč).
Pokud je azbest potvrzen a plánujete práce, dodržte tyto kroky:
- Ohlaste práce hygienikům (min. 3 dny předem)
- Neprovádějte řezání, lámání ani broušení – uvolňuje se nebezpečný prach
- Zvlhčujte materiál vodou během manipulace
- Používejte ochranný oblek, respirátor P3, brýle a rukavice
- Zabalte odpad do neprodyšných obalů a odevzdejte ho na autorizovaném sběrném dvoře
- Požádejte o potvrzení o převzetí odpadu – bude se hodit při prodeji nebo kolaudaci
Je důležité si uvědomit, že i drobné opravy mohou být regulovány – výjimka platí jen pro minimální zásahy s velmi krátkou expozicí. Kompletní demontáž střechy mezi ně rozhodně nepatří.
Pro investory, kteří plánují rekonstrukce v rámci BTR (Build-to-Rent) modelu, doporučujeme konzultovat tyto aspekty již v rámci due diligence. Více o tom, jak Praha mění normy pro nájemní bydlení, najdete v našem článku Praha si najímá budoucnost: BTR se stává investiční normou.
Často kladené otázky
Musím ohlašovat i malou opravu eternitové střechy? Ano, pokud jde o zásah, který zahrnuje manipulaci s více než pár deskami nebo vytváří prach. Drobné opravy (např. výměna 1–2 poškozených desek bez lámání) mohou spadat pod výjimku, ale v případě pochybností raději ohlaste.
Kolik stojí likvidace eternitu v ČR? Cena se pohybuje mezi 1 600 a 8 500 Kč za tunu včetně DPH, v závislosti na regionu a druhu odpadu. U běžné rodinné střechy počítejte s celkovými náklady 25 000–40 000 Kč.
Co když jsem azbest odstranil loni bez ohlášení? Do konce roku 2025 platila povinnost ohlašování jen pro firmy se zaměstnanci. Pokud jste pracovali svépomocí, nebyla žádná legální povinnost. Nicméně doporučujeme dokumentovat likvidaci (např. potvrzením ze sběrného dvora) pro případné budoucí prodeje.