Český realitní trh již neroste plošně – Praha a krajská města zaznamenávají růst cen bytů až o 11,5 %, zatímco menší obce a regiony jako Ústecký kraj dokonce klesají o 1,5 %. Pro investory to znamená jednoznačný posun kapitálu do „bezpečných přístavů“ s vysokou likviditou a nájemní poptávkou.
Trh se diferencuje – konec éry „rostlo všechno“
Doba, kdy každý čtvereční metr v Česku automaticky zvyšoval svou hodnotu, definitivně skončila. Data z května 2026 od portálu Videobydleni.cz i ČSOB Indexu bydlení jasně ukazují: realitní trh se rozštěpil na dvě rychlosti. Na jedné straně jsou metropole a krajská města s dynamickým pracovním trhem, univerzitami a dálniční dostupností. Na druhé pak menší obce pod 15 tisíc obyvatel, kde chybí poptávka, infrastruktura i likvidita.
Nejvýraznější meziroční růst cen bytů zaznamenala Praha (+11,5 %), kde průměrná cena v širším centru dosahuje 165 000 Kč/m². Za ní následují Jihomoravský kraj (+9,2 %) díky Brnu, Plzeňský (+7,8 %) a Pardubický kraj (+7,5 %) – analytici tyto lokality označují za „hvězdy regionů“ roku 2026. Co mají společného? Relativně nízké pořizovací ceny, rostoucí nájemné a silný ekonomický potenciál.
Na opačném konci spektra stojí Ústecký kraj, který jako jediný vykázal meziroční pokles cen bytů o 1,5 %. Podobný trend lze pozorovat i v dalších periferních regionech bez dopravního napojení na větší centrum. Zde se projevuje nízká likvidita: kvalitní byt v Praze se prodá průměrně během tří týdnů, zatímco v menších městech bez železničního nebo dálničního spojení může trvat prodej 5–6 měsíců – a často i déle.
Proč se investor přesouvá do „bezpečných přístavů“?
Klíčovým faktorem je změna chování kupujících i investorů. Dnes už nestačí jen „mít nemovitost“. Energetická náročnost, technický stav budovy a dostupnost veřejné dopravy mají přímý dopad na rychlost prodeje i výslednou transakční cenu. Jak upozorňuje Jakub Veverka z Videobydleni.cz: „Kupující jsou dnes mnohem vybíravější než před několika lety.“
Tento trend zároveň podporuje růst institucionálního nájemního bydlení (tzv. BTR – Build-to-Rent). Jen v prvním čtvrtletí 2026 přesáhly investice do tohoto segmentu 143 milionů eur, což představuje čtvrtinu celkového objemu realitních investic v ČR. V Praze se BTR stává standardem – více v našem článku Praha si najímá budoucnost: BTR se stává investiční normou.
Pro českého investora to znamená jednoduchou rovnici: kapitál teče tam, kde je poptávka stabilní a riziko nízké. To jsou především lokality s univerzitami, IT firmami a dobrou dopravou. Naopak v periferních oblastech roste propast mezi cenou rekonstruovaného bytu a těch v původním stavu – a tím i riziko, že nemovitost nebude možné v krátké době prodat.
Co to znamená pro vaši investiční strategii?
Pokud plánujete vstoupit na trh, zaměřte se na lokality s dlouhodobým potenciálem – nikoli na krátkodobé „levné“ nabídky v problematických regionech. Cena nemovitosti není jen o čísle v inzerátu, ale o budoucí likviditě a nájemním výnosu. V tomto ohledu jsou Plzeň, Pardubice nebo Brno zajímavější než řada menších měst, kde se cena nemovitosti stagnuje nebo klesá.
Současně se vyplatí pečlivě analyzovat energetický štítek a technický stav budovy – jak ukazujeme v článku Nižší stropy, vyšší rizika: Když levnější byty ohrožují kvalitu bydlení. Levný byt v energeticky neefektivním domě může být na dlouhou dobu finanční pastí.
A konečně – nezapomeňte, že hypotéka je stále klíčovým nástrojem financování. I přes vyšší úrokové sazby zůstává hypotéka dominantní formou pořízení bydlení, jak detailně rozebíráme v analýze Hypotéka jako norma: Jak Češi financují své bydlení v roce 2026.
Často kladené otázky
Ještě má smysl investovat do nemovitostí mimo velká města? Ano, ale pouze v lokacích s jasným ekonomickým potenciálem – například města s univerzitou, logistickými centry nebo dobrým dopravním napojením. Menší obce bez těchto atributů nesou vysoké riziko nízké likvidity a stagnace cen.
Jak poznám, že daná lokalita patří mezi „bezpečné přístavy“? Hledejte data o meziročním růstu cen, průměrné době prodeje nemovitostí a vývoji nájemného. Pokud se cena drží stabilně, prodeje jsou rychlé a nájemní poptávka roste, jde o perspektivní destinaci pro investici.