Šest největších českých bank dosáhlo v prvním pololetí letošního roku čistého zisku 48 miliard korun – o pět procent více než před rokem. Tento růst není jen účetním trikem, ale odrazem hlubokých změn na finančním trhu, které přímo ovlivňují i realitní investory.
Zisky bank rostou – a hypotéky s nimi
Zatímco někteří komentátoři vidí v růstu bankovních zisků důkaz „přílišného“ ziskování na zádech spotřebitelů, realita je složitější. Podle analytika Cyrrusu Tomáše Pfeilera stojí za tímto trendem především robustní makroekonomická situace: nízká nezaměstnanost, solidní růst mezd a stabilní inflace. Tyto faktory vedou k nižším nákladům na riziko a zároveň podporují poptávku po úvěrech – včetně hypoték.
V praxi to znamená, že banky mají více kapitálu k poskytování úvěrů a zároveň nižší obavy z jejich nesplácení. Pro investora do nemovitostí je to dvojsečná zpráva: na jedné straně se hypotéky stávají dostupnějšími, na druhé straně vysoké úrokové sazby stále limitují kupní sílu. Jak jsme psali v článku o hypotékách v době drahých bytů, schopnost projít bankou už není jen otázkou příjmu, ale i kvality projektu a dlouhodobé strategie.
Kdo získal a kdo ztratil?
Ne každá banka si vedla stejně. Česká spořitelna zaznamenala meziroční růst zisku o 11,7 % na 14,3 miliardy korun – nejvyšší výsledek mezi velkými hráči. ČSOB pak zvýšila svůj zisk o sedm procent na 10,2 miliardy. Naopak Komerční bance mírně klesl zisk o 3,3 % na 8,5 miliardy korun, což souvisí s poklesem marží v retailovém segmentu, jak jsme detailně analyzovali v článku o Komerční bance a jejích hypotékách.
Raiffeisenbank také zaznamenal pokles – o pět procent na 5,41 miliardy – zatímco Moneta Money Bank a UniCredit Bank ukázaly silný růst (8,1 % a 8,8 %). Tyto rozdíly ukazují, že i v rámci bankovního sektoru probíhá selekce: ti, kdo lépe porozuměli potřebám klientů a efektivně řídili rizika, profitují nejvíce.
Co to znamená pro českého investora?
Rostoucí zisky bank znamenají, že finanční systém je stabilní – a to je dobrá zpráva pro každého, kdo plánuje financovat nemovitost úvěrem. Nízké míry selhání úvěrů naznačují, že banky nebudou příští rok přísněji regulovat podmínky pro hypotéky, pokud se neobjeví neočekávaný makroekonomický šok.
Zároveň však banky nadále využívají vysoké referenční sazby ČNB ke zvýšení svých marží. I když inflace klesla pod dvouprocentní cíl, jak jsme popsali v analýze „Inflace pod cílem, ale sazby zůstanou vysoké“, centrální banka zatím neplánuje výrazné snížení sazeb. To znamená, že reálné náklady na financování zůstanou vysoké – a investoři musí počítat s tím, že výnos z pronájmu nebude automaticky pokrývat splátky.
Pro ty, kteří uvažují o alternativách klasické hypotéce – například o spoluvlastnictví nebo investici do podílů na domech – může být aktuální situace příležitostí. V článku o podílech na domech jako investici jsme ukázali, že tento model umožňuje vstoupit na trh i s menším kapitálem a bez nutnosti procházet bankou.
Často kladené otázky
Mají vyšší zisky bank dopad na výši hypotečních úroků? Ano, ale nepřímo. Banky využívají vysoké referenční sazby k udržení svých marží, což brání rychlému poklesu úroků i při klesající inflaci. Nicméně konkurence mezi bankami stále funguje – proto je klíčové porovnávat nabídky.
Je teď dobrý čas na refinancování hypotéky? Spíše ne. Aktuální úrokové sazby jsou sice nižší než v roce 2023, ale stále výrazně nad historickým průměrem. Refinancování má smysl jen v případě, že jste uzavřeli hypotéku před rokem 2022 nebo máte velmi výhodnou nabídku.