Na Malé Straně vznikl krátkodobý nájemný byt o pouhých 20 m², který svou promyšlenou dispozicí a chytrou kalkulací materiálů dokáže konkurovat i větším jednotkám. Pro české investory je to příklad, že malá plocha ≠ malý výnos – pokud se s prostorem pracuje profesionálně.
Když každý centimetr musí pracovat
V centru Prahy, konkrétně na historické Malé Straně, právě dokončený byt o celkové ploše 18,3 m² obytného prostoru + 2,5 m² koupelny ukazuje, jak daleko lze zajít s precizní architekturou a realistickým rozpočtem. Zadání bylo jasné: vytvořit plnohodnotný interiér pro krátkodobé pronájmy, který bude funkční, esteticky ucelený a ekonomicky udržitelný.
Pro české investory, kteří hledající alternativu k tradičním bytům nebo řeší limitace historických budov, je tento projekt inspirací – i varováním. Inspirací proto, že dokazuje: investice do mikrobytů může být rentabilní, pokud se správně propojí design, technika a tržní poptávka. Varováním, protože úspěch stojí na milimetrové přesnosti a znalosti kontextu – což nelze replikovat bez odborné podpory.
High–low strategie: Kde šetřit a kde investovat
Klíčovým principem byla tzv. „high–low“ kombinace: místo rovnoměrného snižování kvality materiálů po celém bytě architekti z ateliéru Tunicate strategicky vybrali, kde ušetřit a kde zachovat premium prvky. Například:
- Podlahy: Původní dubové parkety ve vzoru chevron zůstaly nedotčeny – jsou investicí do dlouhodobé hodnoty.
- Koupelna: Obklad z přírodního travertinu (již součást developerského standardu) dodává luxusní dojem.
- Nábytek: Místo dražších mosazných plechů ze společných prostor domu byly použity cenově dostupné laminované desky se subtilním metalickým efektem ve šampaňském odstínu, které vizuálně navazují na prémiové detaily.
Tento přístup umožnil snížit rozpočet na interiér o cca 25 % oproti scénáři s plně premium materiály, aniž by byl kompromitován celkový dojem. Pro českého investora to znamená: ne každý metr čtvereční musí být drahý – ale ten správný ano.
Funkce jako puzzle: Všechno se vejde, když víte jak
Na ploše menší než průměrný garážový box (18,3 m²) se podařilo umístit:
- Plně vybavenou kuchyň s lednicí, troubou a myčkou,
- Jídelní zónu,
- Ložnici se zabudovanou šatnou pro dva hosty (včetně zásuvek a tyče),
- TV stěnu skrývající další úložný prostor,
- Samostatnou šatnu v zádveří pro oblečení a obuv.
Architekt Jan Roučka zdůrazňuje, že „funkce se nesmí bojovat, ale doplňovat“. Klíčem bylo sdružování rolí – například zvýšené čelo postele slouží zároveň jako nábytkový blok, vizuální dominantou i skrytou šatnou.
Zvláštní pozornost si vyžádala historická klenba stropu, která přechází do stěn již cca 150 cm nad podlahou. Běžný nábytek by sem nezapadl. Řešením bylo kopírování křivky klenby v horní části vestavěných prvků, což maximalizovalo využití objemu a zachovalo harmonii interiéru.
Co to znamená pro české investory?
Tento projekt není jen architektonickou kuriozitou – je praktickým příkladem nové generace investičních jednotek v centrech měst, kde cena za m² roste rychleji než možnosti rozšiřování plochy. Podle dat z Cogniterra analytického týmu se průměrná cena bytu v Praze 1 v roce 2026 pohybuje kolem 220 000 Kč/m², což činí každý centimetr extrémně hodnotným.
Zároveň se potvrzuje trend BTR (Build-to-Rent) i v segmentu krátkodobých nájmů – jak ukazujeme v článku [/blog/praha-najemni-bydleni-btr-investice]. Byty jako „Byt v pokoji“ nabízejí vyšší návratnost na kapitálově náročném trhu, protože:
- Krátkodobé pronájmy dosahují vyšších denních sazeb než dlouhodobé,
- Menší plocha znamená nižší provozní náklady (energie, úklid, servis),
- Promyšlený design zvyšuje recenzi a reputaci na platformách jako Airbnb.
Nicméně – a to je klíčové – úspěch takové investice stojí na profesionálním přístupu od počátku. Nejen na výběru nemovitosti, ale i na spolupráci s architektem, znaleckém ocenění (jak správně ocenit nemovitost v roce 2026) a strategickém financování.
Často kladené otázky
Je investice do mikrobytů (pod 25 m²) v Praze rentabilní? Ano – pokud je cílená na krátkodobé pronájmy a nachází se v turisticky atraktivní lokalitě (např. Malá Strana, Staré Město). Dle interních dat Cogniterra mohou takové jednotky dosahovat návratnosti 5–7 % p.a., což je výrazně nad průměrem dlouhodobých nájmů (3–4 %).
Musím používat drahé materiály, aby byt působil luxusně? Ne. Klíčem je strategické kombinování – udržet premium prvky tam, kde mají největší dopad (podlahy, koupelna, osvětlení) a šetřit na méně viditelných prvcích (zádveří, vnitřní strany skříní). Důležitá je celková harmonie, nikoli cena jednotlivých položek.
Jak zvládnout technické limity historických budov? Historické objekty vyžadují individuální řešení – od rekuperace po elektroinstalaci. Doporučujeme spolupracovat s architektem se zkušenostmi v rekonstrukcích a včas konzultovat projekt s památkáři. V opačném případě hrozí zbytečné prodlevy a náklady.