Průměrná cena bytů v ČR vzrostla mezi červnem 2024 a 2026 na 98 553 Kč/m² – o 32,3 %. Trh se zároveň dramaticky zrychlil: doba prodeje klesla z 123 na 59 dní. Pro investory to znamená vyšší náklady, ale i nové příležitosti – zejména mimo Prahu.
Rekordní růst cen a paradoxní dynamika trhu
Český realitní trh prochází obdobím nečekaného zrychlení. Zatímco ještě před dvěma lety (červen 2024) se průměrná cena bytu pohybovala na úrovni 74 512 Kč/m², dnes dosahuje 98 553 Kč/m² – což je růst o 32,3 % během pouhých 24 měsíců. Meziroční nárůst proti červnu 2025 (88 256 Kč/m²) činí 11,7 %, což potvrzuje, že tlak na ceny není jen krátkodobým výkyvem, ale strukturálním trendem.
Zajímavější než samotné ceny je však dynamika trhu. Průměrná doba, po kterou zůstává byt v nabídce, se za poslední rok zkrátila téměř o polovinu – z 123 dní na 59 dní. To odpovídá poklesu o 52 %. Současně se počet aktuálních nabídek snížil o 5,5 % (z 27 927 na 26 390). Tento rozpor – méně nabídek, ale rychlejší prodeje – svědčí o vysoce selektivním chování kupujících: ti hledají kvalitně naceněné nemovitosti a jsou připraveni rychle jednat.
„Kupující se rozhodují svižněji a kvalitně naceněné nabídky se z trhu ztrácejí podstatně dříve než loni,“ upozorňuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku, jejíž data jsou založena na spolupráci s CEMAP a portálem Reality.iDNES.cz.
Regionální rozdíly: Ústecký kraj jako překvapivý lídr
Největší cenový růst mezi kraji zaznamenal Ústecký kraj – což je pro mnohé investory překvapením. Zatímco Praha dlouhodobě dominuje mediálnímu i investičnímu zájmu, regiony jako Ústecko, Liberecko nebo Královéhradecko nyní ukazují vyšší dynamiku růstu cen. Důvod? Kombinace dostupnosti cen, relativně dobré dopravní dostupnosti a postupné revitalizace městských center.
Tento trend navazuje na širší posun v preferencích českých investorů, jak jsme již dříve analyzovali v článku Regionální boom bytové výstavby: Kdo staví a kdo zůstává pozadu?. Místní trhy, které dříve působily „spícím“, nyní lákají investory hledající vyšší výnosy při nižší vstupní ceně.
Hypotéky nad 5 % a nedostatek nových bytů: Dvojí brzda pro Prahu
Přestože celkový trh roste, Praha čelí paradoxní situaci. V květnu 2026 bylo v metropoli povoleno pouze 122 nových bytů – meziroční pokles o 85 %. Takový propad výstavby ve městě s více než 1,4 milionu obyvatel je alarmující a potvrzuje, že ani ekonomický růst, ani inflace nemovitostí neřeší zásadní problém: nedostatek nové kapacity.
Současně se čeští kupující potýkají s hypotékami nad 5 %. Swiss Life Hypoindex v červenci 2026 dosáhl 5,32 %, což je nejvyšší hodnota od listopadu 2024. Nejlepší tříleté fixace se pohybují kolem 5,02 %. V kombinaci s rostoucími cenami to znamená, že poměr splátek k příjmu se výrazně zhoršuje, zejména pro mladé rodiny a single investory – jak jsme detailně rozebrali v analýze Praha pro single: Nejvyšší mzda, nejnižší volný příjem.
Navíc proces získání stavebního povolení v Česku zůstává nejdelší fází celé výstavby – často trvá déle než samotná stavba. Bez změny legislativy, jako je například nový stavební zákon (Nový stavební zákon: Jedno razítko pro rychlejší výstavbu?), nebude možné tento deficit dlouhodobě kompenzovat.
Co to znamená pro českého investora?
Pro investora je současná situace dvousečná. Na jedné straně rostoucí ceny zvyšují hodnotu existujícího portfolia. Na druhé straně se vstupní práh pro nové investice zvyšuje, zatímco hypoteční náklady limitují refinancování. Klíčem k úspěchu je proto regionální diverzifikace a zaměření na lokality s reálným potenciálem růstu – nikoli jen na prestiž adresy.
Zároveň se ukazuje, že rychlý prodej = správné ocenění. Investoři, kteří chtějí maximalizovat likviditu svých aktiv, musí dbát na profesionální ocenění a prezentaci nemovitosti – trh už neprodlévá s nejasnostmi.
Často kladené otázky
Proč rostou ceny bytů, když se staví méně? Ceny rostou hlavně kvůli nedostatku nabídky a vyšší poptávce ze strany investorů i domácích kupujících, kteří se snaží předejít dalšímu zdražení. V Praze navíc tradičně převládá deficit bytového fondu.
Je teď vhodná doba k nákupu investičního bytu? Ano – ale s ohledem na lokaci a výnosovost. Místo honby za absolutní cenovou stabilitou doporučujeme orientovat se na cash flow a dlouhodobý potenciál dané lokality. Detailní strategie najdete v článku Čtyři cesty k nemovitostem: Co vám dnes skutečně vydělává?.