Průměrná velikost pražského bytu klesla za posledních 10 let o více než 10 m², zatímco cena za metr čtvereční stoupá – dnes je 178 tisíc Kč/m². Developer Trigema ukazuje, že trh reaguje na tlak nákladů zmenšováním ploch, zvyšováním podlažnosti a inovacemi jako modulární výstavba, která slibuje úsporu 10–20 %. Pro investory to znamená, že dlouhodobý růst cen pokračuje, ale klíčem je volba lokality a efektivita financování.
Menší byty, vyšší ceny: Nová realita českého bydlení
Před deseti lety měl průměrný novostavbový byt v Praze 70+ m². Dnes už to bývá jen 60–65 m² – tedy o plnohodnotnou místnost méně. Tento trend, který zdůraznil zakladatel developera Trigema Marcel Soural, není náhodný. Je přímou odpovědí na rostoucí náklady na pozemky, materiály, mzdy i inflaci. Aby developer udržel konečnou cenu bytu v mezích, které si trh dovolí, optimalizuje půdorysy – a to často právě prostřednictvím zmenšování.
Výsledek? Cena za metr čtvereční v Praze dosahuje 178 000 Kč, což je historické maximum. Přestože roční růst cen bytů v roce 2023 dosáhl 15 %, dlouhodobý průměr se pohybuje mezi 5–8 % ročně – a tento trend má strukturální opodstatnění.
Proč nemovitosti budou i nadále dražší
„Kdo drží korunu, má za cíl ji každý rok znehodnotit o dvě procenta,“ připomíná Soural s odkazem na inflační cíl České národní banky. Tato mechanika – dlouhodobá deprese kupní síly měny – je klíčovým motorem růstu cen nemovitostí v absolutní hodnotě. Pokud nedojde k extrémnímu přebytku nabídky (což v Praze nehrozí), bude trh pokračovat v dlouhodobém vzestupu.
Odhady hovoří o nedostatku 90 000 bytů v hlavním městě. Zároveň trvá povolovací proces 8–10 let, přičemž dokumentace projektu narostla ze 3 stran v roce 1996 na více než 100 dnes. Nový stavební zákon situaci podle developerů nezjednodušil – a reálné zrychlení procesů se očekává až po roce 2030, díky digitalizaci (např. BIM modely) a automatizované kontrole dokumentace.
Inovace jako cesta ke snížení cen
Trigema proto vsází na dvě strategie: digitalizaci a modulární výstavbu. V rámci společného ateliéru Black & Arch (s Davidem Černým) firma vyvíjí systém, který by mohl snížit stavební náklady o 10–20 %. A to je významné: stavební náklady tvoří 60–70 % celkových výdajů na development. Úspora 20 % znamená přímý dopad na konečnou cenu bytu.
První pilotní projekt vznikne v Rokytnici nad Jizerou jako zaměstnanecké bydlení pro hotelový komplex. Následně Trigema expanduje do regionů – Benešova a Šumperka – s cíleně dostupnějšími produkty. To otevírá nové příležitosti pro investory hledající vyšší nájemní výnosy mimo metropoli.
Lokality rozhodují: Praha vs. regiony
I v Praze už nelze mluvit o jednotném trhu. Nejsilnější rezidenční lokalitou je dnes Vysočany, kde se prodává 30 % všech nových pražských bytů. Soural jako další „Karlín budoucnosti“ označuje Smíchov, konkrétně pásmo od Anděla po Dvorecký most – oblast s rychle rostoucí infrastrukturou a atraktivitou pro mladé profesionály.
Regiony nabízejí vyšší nájemní výnosy, ale vyžadují sofistikovanější přístup. Jak upozorňujeme v článku Kde v Česku nájmy za 10 let explodovaly – a kde stagnují?, rozdíly mezi městy jsou obrovské. Investoři musí počítat s nižší likviditou, delší dobou nájmu i vyšším rizikem prázdného bytu.
Zároveň platí, že i v drahém režimu hypoték nad 5 % (viz analýza) rozhoduje pro mnoho Čechů splátka, nikoli celková cena (detaily zde). To dále podporuje poptávku po menších, cenově přijatelnějších bytech – a tím i dlouhodobý tlak na ceny.
Často kladené otázky
Mohou ceny bytů v Praze ještě růst? Ano – pokud nebude dramaticky zvýšena nabídka. S ohledem na nedostatek 90 000 bytů, pomalé schvalování staveb a dlouhodobou inflaci je růst cen v absolutní hodnotě pravděpodobný. Růst v reálných hodnotách (po odečtení inflace) bude ale mírnější.
Jsou menší byty lepší investicí? Záleží na cíli. Menší byty mají nižší vstupní cenu a často vyšší nájemní výnos v %, ale mohou být méně atraktivní pro rodiny. V centru Prahy nebo v rychle se rozvíjejících lokalitách jako Vysočany nebo Smíchov jsou však velmi žádané.
Stojí za to investovat do regionů jako Benešov nebo Šumperk? Pro zkušené investory ano – nabízejí vyšší nájmové výnosy a potenciál růstu. Nicméně vyžadují aktivní správu a hlubší znalost místního trhu. Doporučujeme kombinovat s diverzifikací portfolia.