Za posledních sedm let vzrostly ceny rodinných domů v ČR o 130,96 % – z 21 838 Kč/m² na 50 436 Kč/m². Po zpomalení v roce 2023 se trh v roce 2026 znovu oživil: doba prodeje klesla o 37 % a počet nabídek stoupl o 12 %.
Trh rodinných domů: od krize k novému růstu
Český realitní trh s rodinnými domy prošel za posledních sedm let dramatickým vývojem. Zatímco v březnu 2019 činila průměrná nabídková cena 21 838 Kč za metr čtvereční, v únoru 2026 už dosahovala 50 436 Kč/m² – což představuje nárůst o 130,96 %. Tento růst překonává i inflaci a výrazně předstihuje růst mezd, což má dalekosáhlé dopady pro dostupnost bydlení i investiční atraktivitu.
Po relativně slabém roce 2023, kdy trh ochromily vysoké hypoteční sazby a nejistota na globálních trzích (viz analýza Hypotéky zdražily nejvíc od léta 2022), se situace v roce 2026 zásadně změnila. Data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP ukazují, že doba prodeje domu klesla z 219 dní v únoru 2025 na pouhých 138 dní v únoru 2026 – pokles o 36,99 %. Současně se počet aktivních nabídek zvýšil z 27 064 na 30 298, tedy o 11,95 %.
To svědčí o tom, že kupující se na trh vracejí – ale vybíravěji. Jak upozorňuje Monika Lukášová z Realiťáka roku: „Doba nabízení je tu nejlepší indikátor. Dobře připravené domy se prodávají rychleji, slabší nabídky zůstávají ležet.“
Regionální rozdíly: Praha dál dominuje, venkov roste rychleji
Rozdíly mezi kraji jsou stále výrazné. V únoru 2026 dosahovala průměrná cena domu v Praze rekordních 113 580 Kč/m², což je více než dvojnásobek celostátního průměru. Následují Středočeský kraj (69 285 Kč/m²) a Jihomoravský kraj (54 630 Kč/m²).
Na druhé straně nejvyšší meziroční růst zaznamenal Zlínský kraj (+33,52 %), následovaný Ústeckým (+27,79 %) a Olomouckým krajem (+17,66 %). V dlouhodobém horizontu patří mezi nejrychleji rostoucí regiony Liberecký, Zlínský a Jihočeský kraj – což může být zajímavá příležitost pro investory hledající alternativu k přehřáté Praze.
Tento trend odpovídá globálnímu posunu směrem k tzv. suburbanizaci – lidé hledají prostor, klid a nižší provozní náklady. V kombinaci s možností home office to dává venkovu novou dynamiku. Pro české investory to znamená, že lokality s dobrým dopravním spojením a infrastrukturou mohou být skrytým diamantem.
Co rozhoduje o úspěchu prodeje dnes?
V současné fázi trhu už nestačí jen vlastnit nemovitost. Úspěch určuje komplexní příprava: technický stav, energetická náročnost, právní jistota, kvalita dokumentace i prezentace. „Dům je individuální produkt. Správná strategie prodeje – kvalitní podklady, jasné informace a férové nacenění – je klíčová,“ dodává Petr Makovský z Reality.iDNES.cz.
To platí dvojnásob v době, kdy hypoteční sazby přesáhly 5 % (více zde) a kupující pečlivě váží každou korunu. Domy s vysokou spotřebou energie nebo nejasným právním stavem se prodávají výrazně pomaleji – někdy vůbec.
Pro investory je důležité si uvědomit, že trh již není jednotný. Zatímco v některých lokalitách dochází k cenovým korekcím, jinde pokračuje růst. Klíčem je lokální znalost a data-driven přístup – nikoli slepé kopírování pražských trendů.
Často kladené otázky
Ještě má smysl investovat do rodinných domů v roce 2026? Ano – ale selektivně. Domy v lokalitách s růstem cen (např. Zlínský nebo Liberecký kraj) a s nízkou energetickou náročností mají silný potenciál. Naopak objekty bez rekonstrukce v periferních oblastech mohou být pasivní zátěží.
Jak ovlivňují vysoké hypoteční sazby poptávku po domech? Sazby nad 5 % zvyšují náklady na financování, což snižuje počet zájemců. Nicméně ti, kteří mají vlastní kapitál nebo plánují dlouhodobé držení, využívají moment, kdy je nabídka širší a konkurence mezi prodávajícími vyšší.