V prvním pololetí 2026 investovali čeští investoré do polských nemovitostí téměř čtvrtinu veškerého zahraničního kapitálu – a předběhli tak i tradičně dominantní Němce i Američany. Zatímco Česko si udržuje pověst nejbezpečnějšího realitního trhu ve střední Evropě, jeho domácí hráči aktivně hledají výnosné příležitosti za hranicemi.
Česko jako stabilní kotva regionu
Investiční objem v českých komerčních realitách dosáhl v prvních šesti měsících roku 1,4 miliardy eur, což představuje čtvrtinu celkového transakčního objemu šesti klíčových trhů střední a východní Evropy (5,8 miliardy eur). I když jde o pokles oproti rekordnímu prvnímu pololetí 2025 (2,2 miliardy eur), experti to vnímají spíše jako návrat k udržitelné úrovni po výjimečném boomu.
Tato stabilita má svou cenu – doslova. Praha dnes nabízí nejnižší prémiové výnosy (prime yields) v regionu: u kanceláří 5,25 %, u logistických hal 5,00 % a dokonce jen 6,00 % u nákupních center. K srovnání: ve Varšavě i Bratislavě jsou kancelářské výnosy na 6,25 %. Tento rozdíl je přímým odrazem vnímané bezpečnosti českého trhu, který dlouhodobě láká institucionální investory hledající ochranu před volatilitou.
Současný zájem se soustředí na segmenty s dlouhodobě stabilní poptávkou – především na nájemní bydlení (PRS/BTR) a moderní kanceláře v centru Prahy. Starší budovy na periferiích naopak čelí rostoucímu tlaku na rekonstrukci nebo přeměnu, jak popisujeme v článku o starých bytech, kde sleva není záchrana.
Polsko: nová investiční fronta českého kapitálu
Zatímco domácí trh nabízí bezpečnost, ale omezený růstový potenciál, čeští investoři hledají dynamiku za hranicemi. Největší zájem směřuje do Polska, které v prvním pololetí 2026 zaznamenalo transakční objem přes 3 miliardy eur – nejsilnější výsledek od roku 2018.
Český kapitál se podílel na téměř 24 % všech investic do polských nemovitostí, což je více než německý (19 %), americký (11 %) i domácí polský (11 %) podíl. Jeden z nejvýraznějších příkladů je akvizice 18 rezidenčních projektů Resi4Rent společností Vantage Development za 575 milionů eur – největší transakce s nájemním bydlením v historii Polska.
Pro české investory je Polsko atraktivní kombinací velikosti trhu, hloubky likvidity a relativně vyšších výnosů. Navíc se zde daří realizovat strategie, které u nás narazí na regulační i cenové bariéry – například masivní výstavba nájemních bytových fondů, která u nás teprve nabírá tempo, jak ukazujeme v analýze rekrеačních nemovitostí v roce 2026.
Nová pravidla financování: kvalita před kvantitou
I když se podmínky hypoték postupně zlepšují – jak detailně rozebíráme v článku o hypotékách v době drahých bytů – banky zůstávají vysoce selektivní. Dnes nestačí mít „jen“ nemovitost; musí jít o aktiva s jasnou ESG stopou, nízkou energetickou náročností a stabilním nájemním příjmem.
Projekty, které neplní tyto parametry, mají u věřitelů výrazně horší šance na financování. To posouvá investiční hranice směrem k moderním, certifikovaným budovám a dává přednost developerům s prokázanou schopností dodržet standardy udržitelnosti. Pro české investory, kteří se rozhodnou pro zahraniční expanzi, je proto klíčové nejen porozumět lokálnímu trhu, ale i evropským finančním normám.
Střední a východní Evropa tak vstupuje do fáze, kdy už neplatí „jakákoli nemovitost“, ale „správná nemovitost“. A právě tady čeští hráči ukazují svou sílu – kombinují domácí stabilitu s odvahou využít růstové příležitosti v sousedních zemích.
Často kladené otázky
Proč investují čeští investoři do Polska místo doma? Domácí trh je stabilní, ale cenově nasycený a s nízkými výnosy. Polsko nabízí vyšší potenciál zhodnocení, zejména v segmentech jako nájemní bydlení nebo logistika, kde je poptávka robustní a trh hlubší.
Je investice do zahraničních nemovitostí rizikovější? Ne nutně – pokud jde o institucionálně zralé trhy jako Polsko. Riziko lze efektivně diverzifikovat a často je nižší než u spekulativních domácích projektů s nejasnou nájemní perspektivou.
Jak se změnily podmínky financování pro zahraniční projekty? Banky vyžadují stejně přísná kritéria jako u domácích investic: stabilní cash flow, ESG soulad a nízkou energetickou náročnost. Rozdíl je v tom, že některé mezinárodní banky mají lepší zkušenosti s cross-border financováním než české instituce.