Česká národní banka překvapivě zvýšila úrokové sazby o 0,25 % na 3,75 % – poprvé za čtyři roky. Tento krok reaguje na skrytá inflační rizika a může dále zdražit hypotéky v době, kdy si Češi stále plánují vlastní bydlení.
Proč ČNB překvapila trh?
V posledních letech se setkání Bankovní rady ČNB stalo rutinou – rozhodnutí byla předvídatelná, často bez změn. Proto překvapilo i zkušené analytiky, že guvernér Aleš Michl a jeho tým 19. června 2024 zvedli základní úrokovou sazbu na 3,75 %, a to poprvé od roku 2020. Inflace v květnu dosáhla pouze 2,1 %, což je jen mírně nad cílovým pásmem ČNB (2 % ± 1 pp). Většina očekávala, že banka počká alespoň do srpnového zasedání, kdy bude mít aktuální makroekonomickou prognózu.
Avšak ČNB nepostupuje podle tržních sázek ani podle kroků Evropské centrální banky (ECB), která zvýšila sazby týden předtím. Místo toho reaguje na domácí proinflační tlaky: deficitní státní rozpočet, vytrvalý růst cen ve službách a dynamiku nových úvěrů. Jak zdůraznil Michl, jde o „obezřetnostní“ krok – prevenci proti budoucímu zrychlení inflace, nikoli reakci na její současnou úroveň.
Dopad na hypotéky a realitní trh
Pro českého investora má toto rozhodnutí okamžité důsledky. Průměrná hypoteční sazba již přesahuje 5 %, což zvyšuje měsíční splátky o desítky až stovky korun. U půjčky ve výši 5 milionů Kč na 25 let to znamená navýšení splátky o více než 800 Kč měsíčně oproti stavu před rokem.
Navzdory tomu sen o vlastním bydlení nehasne – jak ukazujeme v analýze /blog/cech-snu-o-vlastnim-bydleni, Češi stále preferují vlastnictví před nájmem, i když si uvědomují vyšší náklady. Otázkou však zůstává, jak dlouho toto rozhodnutí udrží mladé generace na trhu. Hypoteční podpora pro mladé, o které diskutují politici, by mohla pomoci – ale jak upozorňujeme v článku /blog/mladi-vetsi-hypotecni-podpora, může vést ke znevýhodnění starších žadatelů a dalšímu zatížení státního rozpočtu.
Z hlediska cen nemovitostí není třeba očekávat propad. Naopak – v regionech jako Liberecko nebo Pražské předměstí díky modernizaci infrastruktury (např. D10) pokračuje růst cen o 3–5 % ročně. Detailní analýzu najdete v článku /blog/d10-realitni-trh-rust-cen.
Nezávislost ČNB: Ochrana stability, ne politiky
Michl opakovaně zdůraznil nezávislost ČNB na vládních tlacích – konkrétně na výzvy premiéra Andreje Babiše snížit náklady na bydlení. Zatímco politici mluví o „drahých hypotékách“, ČNB hájí svůj mandát: udržet cenovou stabilitu. A ta je klíčová i pro dlouhodobou udržitelnost investic do nemovitostí.
Je zajímavé, že tento posun k „jestřábí“ monetární politice probíhá paralelně s globálními trendy. Nový šéf americké Fedu Kevin Warsh nedávno ostře kritizoval dlouhodobé selhání inflačního cíle – signál, že i ve světě se mění paradigma. Pro české investory to znamená jedno: úrokové sazby zůstanou vysoké déle, než se očekávalo.
Často kladené otázky
Znamená zvýšení sazeb ČNB automatické zdražení hypoték? Ano – hypoteční sazby jsou úzce vázané na referenční sazbu ČNB. I když banky reagují s určitým zpožděním, trend je jasný: další růst sazeb je pravděpodobný, zejména pokud ECB pokračuje ve své restriktivní politice.
Má smysl teď kupovat nemovitost? Záleží na vašem horizontu. Krátkodobě může dojít k mírnému ochlazení trhu, ale dlouhodobě zůstávají nemovitosti stabilním útočištěm hodnoty – zejména v koruně, která chrání před eurozónní volatilitou, jak vysvětlujeme v /blog/euro-zdrazi-bydleni-koruna-chrani.