Češi stále usilují o vlastní bydlení, i když ceny nemovitostí a úroky zvyšují náklady. Průměrná plánovaná hypotéka už přesahuje 3,16 milionu Kč, a téměř třetina budoucích žadatelů očekává splátky přes 40 % čistých příjmů.
Vlastní bydlení zůstává prioritou – i za cenu vyšších zátěží
Sen o vlastním bydlení je pro Čechy stále jednou z klíčových životních cílů. I přes rostoucí ceny nemovitostí, zdražující se hypotéky a inflační tlaky 60 % populace dnes bydlí ve vlastním – více než polovina z nich v rodinných domech. Tato odhodlanost však přichází s novými realitami: lidé si upravují finanční strategie, zvyšují očekávané rozpočty a počítají s větší zátěží domácnosti.
Podle průzkumu České bankovní asociace (ČBA) ve spolupráci s agenturou Ipsos aktuálně využívá hypotéku 18 % Čechů, dalších 19 % ji plánuje v horizontu dvou a více let. Zatímco v roce 2025 odkládalo své bydlení 47 % dotazovaných, dnes je to „jen“ 43 % – což svědčí o určité stabilizaci trhu, nikoli však o jeho zlevnění.
Ceny nemovitostí jsou hlavní bariérou – nejen úrokové sazby
„Dostupnost bydlení dnes stále více závisí na příjmové situaci domácností a na jejich schopnosti vytvořit si dostatečné vlastní úspory,“ říká Jaromír Šindel, hlavní ekonom ČBA. A dodává: „Samotná úroková sazba hypotéky není jedinou ani hlavní překážkou. Stále větší roli hrají ceny nemovitostí, které zvyšují hned tři bariéry najednou – potřebnou výši hypotéky, měsíční splátku i objem vlastních úspor nutných pro získání úvěru.“
Tento trend potvrzuje i fakt, že průměrná plánovaná hypotéka meziročně vzrostla o více než půl milionu korun – na 3,16 milionu Kč. Co je však alarmující: více než čtvrtina budoucích žadatelů počítá s hypotékou nad 4 miliony Kč, což odpovídá současnému mediánu skutečně poskytovaných úvěrů. To ukazuje, že lidé konečně začínají reálně vnímat cenovou úroveň trhu – i když podle analytiků Raiffeisenbank stále zaostávají.
„Lidé si dnes typicky plánují hypotéku kolem tří milionů korun, zatímco reálná průměrná výše úvěrů se už pohybuje výrazně výše,“ upozorňuje Milan Voldřich, ředitel hypotečních úvěrů Raiffeisenbank. „Ceny nemovitostí rostou rychleji, než se stíhají promítat do očekávání klientů.“
Investice jako nový pilíř financování bydlení
Zásadní změna oproti minulým letům je rostoucí role investic při financování vlastního bydlení. Zatímco v loňském roce plánovalo využít prostředky z investičních produktů 13 % lidí, letos je to už 19 %. To je výrazný posun – investice se tak stávají čtvrtým pilířem vedle hypotéky, vlastních úspor a rodinné pomoci.
Pro české investory to otevírá nové možnosti. Pokud máte například dlouhodobě držené akcie, ETF nebo nemovitostní fondy, může být jejich likvidace rozumnou cestou k doplnění vstupního kapitálu – zejména v době, kdy banky vyžadují minimálně 20 % vlastních prostředků. Více o tom, jak investice pomáhají překonat bariéry vstupu na trh, jsme psali v článku Propad cen bytů o 20 %? Co říká pražský realitní investor.
Hypotéky nad 5 %: Realita, nikoli výjimka
V kontextu současného hypotečního trhu je důležité připomenout, že úrokové sazby nad 5 % jsou dnes standardem – nikoli krizovou anomálií. Jak jsme detailně analyzovali v článku Hypotéky nad 5 %: Politika nemůže přemoci inflaci, tento stav bude trvat minimálně do konce roku 2025, s možným mírným uvolněním až v roce 2026.
Přesto sedm z deseti lidí, kteří plánují hypotéku, očekává další růst cen nemovitostí v následujících dvou letech. Tento optimismus může být motivací k rychlému kroku – ale zároveň rizikem pro ty, kteří podceňují dopad dlouhodobých splátek.
Například 29 % domácností s hypotékou dnes vydává na splátku 30 % a více čistých příjmů. Budoucí žadatelé jsou ještě odvážnější: třetina z nich očekává splátku přesahující 40 % příjmů – což je dnes již běžný průměr pro nové hypotéky.
Často kladené otázky
Je rozumné počítat s hypotékou nad 4 miliony korun? Ano – pokud vaše příjmy a vlastní úspory umožňují splácet maximálně 40 % čistého příjmu bez ohrožení finanční stability. V Praze, Brně nebo v regionech ovlivněných infrastrukturou (např. D10 – viz D10 mění realitní trh) jsou takové částky běžné.
Můžu využít investice jako vstupní kapitál? Ano, a stále více lidí tak činí. Banky akceptují likvidované investice jako vlastní prostředky, pokud jsou dokumentovány a pocházejí z legálních zdrojů. Doporučujeme však zachovat rezervu pro neočekávané výdaje.