Přijetí eura by v Česku ještě více zvýšilo ceny nemovitostí – ne kvůli dražším hypotékám, ale kvůli omezené nabídce a rostoucí poptávce. Koruna tak funguje jako přirozená pojistka proti dalšímu zdražování bydlení pro české občany.
Euro není lék na nedostupné bydlení – je to spíš benzín do ohně
V posledních měsících se opět rozhořela debata o možném přijetí eura v České republice. Zatímco někteří politici i ekonomové argumentují, že euro sníží náklady na financování nemovitostí díky levnějším hypotékám, nová mezinárodní data ukazují opak: vstup do eurozóny vede ke statisticky významnému růstu cen nemovitostí.
Klíčovým důvodem je převis poptávky nad nabídkou – nikoli úroveň úroků. V Česku chybí desítky tisíc bytů (podle Praha připravuje rekordních 157 tisíc bytů – ale kdy je uvidíme?), zatímco poptávka po „cihle“ roste jak ze strany domácích investorů, tak rodin hledajících trvalé bydlení. V takovém prostředí levnější hypotéky nepomohou – pouze zvýší konkurenci o stávající nemovitosti, což nutí prodávající dále navyšovat ceny.
Co říkají data? Euro = vyšší ceny nemovitostí
Studie „Effects of eurozone and Schengen area accession on real estate prices“ (Leibniz-Informationszentrum Wirtschaft, 2023), která analyzovala 27 zemí EU v letech 2000–2023, jasně prokázala: vstup do eurozóny má pozitivní dopad na ceny nemovitostí. Tento efekt je spojen především se dvěma faktory:
- Snížení nákladů na úvěrové financování – hypotéky se stanou nominálně levnějšími.
- Zvýšení poptávky – jak domácí, tak zejména zahraniční.
Paradoxně tedy levnější peníze vedou k dražším bytům. A to i v případě, že reálná schopnost lidí splácet dluhy zůstává stejná. Cena totiž reaguje na relativní vzácnost produktu, nikoli na absolutní výši úroků.
Cizinci a kurzové riziko: Koruna jako regulační nástroj
Dnes koruna působí jako přirozená bariéra pro zahraniční kupující. Směňování měn, kurzová volatilita a administrativní náročnost odrážejí mnoho cizích investorů od nákupu českých nemovitostí. Po přijetí eura by tato bariéra zmizela – a český trh by se stal pro evropské investory mnohem atraktivnějším.
Oxfordská studie „The effect of foreign investors on local housing markets: evidence from the UK“ potvrzuje, že přítomnost zahraničních kupujících snižuje dostupnost bydlení pro místní obyvatele, aniž by podstatně stimulovala novou výstavbu. To platí i pro Česko: pokud by se objevil tlak zahraniční poptávky, cena bytů by rostla rychleji než jejich počet.
Je tedy ironické, že ti samí aktéři, kteří volají po regulaci nákupu nemovitostí cizinci (např. zavedením povolení nebo daní), zároveň podporují odstranění jediného efektivního nástroje, který tento tlak dnes brzdí – české koruny.
Co to znamená pro českého investora?
Pro českého investora je situace paradoxní: dražší hypotéky v koruně mohou být vlastně výhodou. Udržují relativní stabilitu cen a brání explozivnímu růstu cen, který by následoval po přechodu na euro. Navíc, jak ukazujeme v článku Hypotéka vs. nájem: Kdy se vlastnictví vyplatí i přes vyšší splátky?, dlouhodobá hodnota nemovitosti v ČR stále roste, i přes vyšší úrokové sazby.
Pokud plánujete refinancování nebo vstup na trh, je klíčové myslet dlouhodobě. Ano, hypotéky jsou momentálně dražší – průměrný úvěr dosahuje téměř 5 milionů korun (Hypotéky se zastavily: Úroky rostou) – ale cena nemovitosti v eurech by mohla být ještě vyšší.
Často kladené otázky
Zlevní euro hypotéky v Česku? Ano, nominálně ano – úrokové sazby by se srovnaly s průměrem eurozóny. Ale vzhledem k omezené nabídce bytů by to vedlo k růstu cen, nikoli ke zvýšení dostupnosti bydlení.
Bude mít přijetí eura vliv na daň z nemovitostí? Ne přímo, ale vyšší ceny nemovitostí se promítnou do katastrální hodnoty, která je základem pro výpočet daně. Obce navíc již dnes navyšují sazby – viz Daň z nemovitostí: Proč obce navyšují sazby.
Měl bych čekat s nákupem nemovitosti, dokud nebude euro? Nikoli. Pokud máte jasný investiční plán a stabilní příjem, dnešní trh nabízí relativní stabilitu. Přechod na euro by spíše akceleroval ceny, ne je snížil.