Darujete nemovitost mimo rodinu? Jak se vyhnout až milionové dani z příjmů
Darování nemovitosti kamarádovi, partnerovi nebo jiné osobě mimo úzkou rodinu může být daňovým džungle. Pokud nebudete opatrní, může vás „zdarma“ dar stát desítky nebo dokonce statisíce korun na dani z příjmů. Dobrou zprávou je, že existuje legální cesta, jak se tomuto zdanění vyhnout – stačí splnit jednu klíčovou podmínku.
Proč se dary mimo rodinu daní?
Zatímco dary mezi manžely, rodiči a dětmi jsou plně osvobozeny od daně z příjmů, u třetích osob to tak jednoduché není. Pokud nejsou splněny zákonné podmínky, hodnota nemovitosti se započítá do daňového základu obdarovaného jako „ostatní příjem“ podle § 10 zákona o daních z příjmů.
To znamená:
- Daň se počítá podle progresivní sazby (15 % do 1 762 812 Kč, 23 % nad tuto hranici v roce 2026),
- Dárci neplatí nic – daňovou povinnost nese obdarovaný,
- Neexistuje žádná speciální „daň z daru“ – ta byla zrušena již v roce 2014.
Příklad: Byt za 3 miliony = daň ve stovkách tisíc
Pan Novák obdržel od kamaráda darem byt v hodnotě 3 milionů korun. Protože nežil s dárce ve společné domácnosti, není dar osvobozen od daně. Celých 3 miliony Kč se připočítají k jeho dalším příjmům. Pokud jeho celkový daňový základ přesáhne 1,76 milionu Kč, částka nad tuto hranici bude zdaněna 23 %. Výsledná daň může snadno dosáhnout více než 300 000 Kč.
Jak se zdanění legálně vyhnout?
Klíčem k daňovému osvobození je společně hospodařící domácnost. Podle § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů je dar osvobozen, pokud:
- Obdarovaný žil s dárce alespoň 1 rok bezprostředně před převodem ve společné domácnosti,
- A buď pečoval o domácnost, nebo byl na dárce odkázán výživou.
Tato podmínka často umožňuje bezdaňové darování například partnerovi či partnerce, i když nejste oficiálně v manželství.
Jak prokázat společnou domácnost?
Finanční úřad může požadovat důkazy. Doporučujeme shromáždit co nejvíce z následujícího:
- Shodnou adresu trvalého bydliště,
- Bankovní výpisy – společné platby za nájem, energie, potraviny,
- Nájemní smlouvu s oběma jmény,
- Svědecké výpovědi sousedů nebo rodiny,
- Čestné prohlášení dárce i obdarovaného s popisem společného hospodaření.
Potřebujete znalecký posudek?
Ano – pokud dar podléhá dani. Finanční úřad vyžaduje oficiální znalecký posudek od soudního znalce (s „kulatým razítkem“) k určení tržní hodnoty nemovitosti ke dni převodu.
Naopak – pokud je dar osvobozen, posudek není povinný. Mnoho lidí si ho ale nechá přesto vypracovat kvůli budoucímu prodeji: znáte pak pořizovací cenu, kterou můžete odečíst od prodejní ceny a snížit tak zisk zdanitelný daní z příjmů.
Pozor na právní pasti
Někteří dárci zvažují tzv. darování pro případ smrti (§ 2063 občanského zákoníku). Toto řešení má daňové výhody, ale nemovitost přechází do vlastnictví až po smrti dárce – není to klasický dar. Vždy konzultujte s advokátem!
💡 Tip: Pokud plánujete darovat nemovitost mimo rodinu, začněte připravovat důkazy o společné domácnosti nejméně rok dopředu. To může ušetřit stovky tisíc korun.
Zdroj: Roman Lacheev / Alamy / Profimedia