V roce 2026 končí fixace u více než 140 tisíc hypoték – nejvíce za poslední léta. Zatímco drtivá většina klientů čelí vyšším úrokům, třetina si polepší, zejména ti s krátkými fixacemi. Pro české investory je klíčové správně načasovat refixaci a vyhnout se chybám v osobních financích, které banky považují za riziko.
Rok 2026: dokonalá bouře končících fixací
Rok 2026 není jen dalším rokem na hypotečním trhu – je to „perfektní bouře“ pro majitele nemovitostí. Podle dat České národní banky končí letos fixační období u více než 140 tisíc hypoték, což je výrazný nárůst oproti loňským 100 tisícům. A dalších 100 tisíc bude čekat změnu sazby až v roce 2027.
Důvod? Srazily se tři vlny: pětileté fixace z roku 2021, kdy byly úroky historicky nízké (v průměru kolem 2 %), tříleté fixace z roku 2023 a dvouleté z roku 2024. Jak upozorňuje David Eim z Gepard Finance, „ten rok [2021] byl s odstupem nejlepším rokem v historii hypotečního trhu“. Mnozí tehdy volili dlouhou fixaci – a dnes za to platí.
Kdo si polepší a kdo čelí „rateshocku“?
Zatímco drtivá většina majitelů s pětiletou fixací z roku 2021 čelí výraznému navýšení úroku – dnešní sazby se pohybují mezi 5,5 % a 6,5 % – asi třetina klientů si reálně polepší. Jedná se především o ty, kteří si v letech 2023–2024 zvolili krátkou fixaci, když sazby již stoupaly.
Ukazatel Rateshock od společnosti Golem Finance ukazuje, že rozdíl mezi starou a novou sazbou u pětiletých fixací je stále velký, ale od třetího čtvrtletí 2026 se začne mírnit. „Neznamená to, že budou sazby nižší než dříve – jen se vyrovnají extrémní skoky,“ vysvětluje Libor Vojta Ostatek, hypoteční expert Golem Finance.
Pro české investory je to varování: pokud plánujete refinancovat nebo kupujete nemovitost na hypotéku, vyhýbejte se pasivnímu přístupu. Banky totiž automaticky nabízejí standardní podmínky – a často nejsou ty nejlepší.
Tříletá fixace jako „zlatá cesta“
Data z Golem Finance ukazují jasný trend: 88 % klientů si dnes volí tříletou fixaci, 7 % dvouletou, pouze 3 % pětiletou a 2 % jednoletou. Proč?
„Tříletá fixace je teď zlatá cesta – kombinuje stabilitu s flexibilitou,“ říká Ostatek. Jednoletá fixace je příliš riziková, zvláště v době, kdy inflace a geopolitické tlaky mohou znovu ovlivnit úrokové sazby. Naopak pětiletá fixace může být výhodná, pokud je cena opravdu dobrá – a v případě poklesu sazeb lze využít možnost předčasného splacení (s poplatkem do 1 % dle zákona).
Tento přístup doporučujeme i v našem článku o hypotékách v roce 2026, kde analyzujeme dopad dražších úvěrů na návratnost investic.
Skrytá past: osobní finance a „rizikové“ transakce
Mnoho investorů netuší, že jejich šance na výhodnou hypotéku může být podlomena zdánlivě nevinnými návyky. „Pokud z účtu posíláte peníze na kurzové sázky – i drobné částky – banka vás může označit za rizikového,“ varuje Ostatek.
Stejně tak časté platby v zahraničních e-shopech mimo EU nebo opakované „nadstandardní“ výdaje mohou vést k horším podmínkám. Řešení? Tyto transakce provádějte z jiného bankovního účtu, než ze kterého žádáte o hypotéku.
Pro investory do bytů v Praze nebo Liberci to znamená: vaše osobní finance jsou součástí investiční strategie. I proto doporučujeme komplexní přípravu před podáním žádosti – jak popisujeme v případu Malešic jako investiční lokality, kde hraje roli i schopnost získat výhodné financování.
Vyjednávejte – i se svou bankou
Banky jsou povinny poslat nabídku nových podmínek nejpozději tři měsíce před koncem fixace. Ale nečekejte, že automaticky dostanete nejlepší nabídku. „Stávající klienti mají výhodu – banka ví, že splácíte. Ale některé instituce zkouší, jestli nezůstanete pasivní,“ upozorňuje Ostatek.
Vyplatí se tedy porovnat nabídky konkurence a využít svého vztahu ke stávající bance – třeba propojení s pojištěním, spořicími produkty nebo firemním účtem. Více o tom, jak banky hodnotí investory, najdete v našem článku o dividendách Komerční banky a jejich dopadu na realitní investice.
Často kladené otázky
Mám raději tříletou nebo pětiletou fixaci v roce 2026? Pro většinu investorů je tříletá fixace optimální: nabízí stabilitu bez přílišného závazku. Pětiletá může být výhodná, pokud je rozdíl v úroku výrazný (např. více než 0,5 %) a plánujete držet nemovitost déle.
Co když mi končí fixace a nechci měnit banku? I ve stávající bance se vyjednávejte. Banka má vaše platební historie a často nabídne lepší podmínky, aby vás neztratila. Nezapomeňte však porovnat s trhem – pasivita vás může stát desítky tisíc korun ročně.