V dubnu 2026 sedm z deseti hlavních bank zvýšilo hypoteční sazby – první masivní zdražení za poslední čtyři roky. Přestože ceny nemovitostí stále drží na historických maximech, dostupnost bydlení se dále propadá. Pro české investory to znamená přehodnocení strategie financování i nákupu.
Hypotéky se zdražují – a nejen kvůli inflaci
Duben 2026 přinesl na českém hypotečním trhu neočekávaný otřes: 7 z 10 sledovaných bank zvýšilo úrokové sazby o 0,2–0,5 procentního bodu. To je paradoxní zejména proto, že jarní období bývá tradičně spojeno s promočními akcemi a snížením sazeb – nikoli jejich růstem.
Zatímco ČSOB a Partners Banka už své sazby navýšily v březnu, mBank dlouhodobě figuruje mezi nejdražšími poskytovateli hypoték. Tento trend potvrzuje, že levné peníze jsou definitivně minulostí – alespoň v krátkodobém horizontu.
Podle dat k 24. 4. 2026 nabízí Moneta Money Bank aktuálně nejnižší sazbu na trhu – 4,19 % u roční fixace. U tříleté a pětileté fixace vedou společně s Fio bankou, která díky kombinaci slev (např. za pojištění schopnosti splácet a hypotéku nad 1 milion Kč) dosahuje konkurenceschopných hodnot.
Dvojitý tlak: dražší úvěry + drahé nemovitosti
Český realitní trh čelí dvojímu tlaku: úrokové sazby rostou, zatímco průměrné ceny bytů v Praze dosahují 115 000 Kč/m² a v regionech jako Liberec nebo Hradec Králové se cenový růst opět mírně zrychlil. I přes mírné oživení poptávky od konce roku 2025 zůstává vlastní bydlení pro řadu domácností nedostupné.
Pro investory to znamená jednoduchou matematiku: vyšší úroky = nižší cash flow. Pokud jste plánovali refinancovat nebo nakoupit novou nemovitost na hypotéku, musíte počítat s vyššími měsíčními splátkami o 15–25 % oproti loňsku. A to i při stejném LTV (loan-to-value).
Navíc Česká národní banka (ČNB) zpřísnila podmínky pro nákup investičních nemovitostí – například zavedla striktnější limity pro poměr dluhu k příjmu (DTI). To může omezit poptávku po investičních bytech, ale zároveň zesílit tlak na nájemní trh, kde se již nyní objevují známky nedostatku kvalitního fondu – jak ukazujeme v článku Nájemní bydlení v ČR: Nová norma pro investory i domácnosti.
Jak si poradit? Slevy, fixace a alternativní strategie
Ne každá banka bere klienta stejně. Například Air Bank snižuje sazbu o 0,2 % celkem při aktivním využívání programu „Výhody za věrnost“ (min. 25 000 Kč měsíčně na účet + 5 plateb kartou). Partners Banka poskytuje slevu až 0,4 % za kombinaci obratu, plateb a energetického štítku.
Klíčová je také volba délky fixace. Zatímco roční fixace může vypadat lákavě (Moneta: 4,19 %), analytičtí pracovníci Cogniterra doporučují pětiletou fixaci, pokud plánujete držet nemovitost déle než 3 roky. Riziko dalšího růstu sazeb totiž převažuje nad možným krátkodobým úsporem.
Investoři by měli také zvážit alternativní formy financování, například kombinaci hypotéky s vlastním kapitálem z DIP (doplňkového penzijního spoření). Více o tom, jak téměř čtvrt milionu Čechů investuje na důchod prostřednictvím DIP, najdete v našem detailním rozboru: DIP v roce 2026: Skoro čtvrt milionu Čechů investuje na důchod.
Co dál? Realita bez iluzí
Očekávání rychlého snížení sazeb ČNB se rozplynula. Inflace v eurozóně i v ČR zůstává nad cílovou hladinou a centrální banky mají jasný signál: peníze budou dražší déle. Pro české investory to znamená nutnost přesné kalkulace nákladů, důkladného posouzení rizik a případně i odsunutí nákupu do chvíle, kdy se trh stabilizuje.
Praha i nadále absorbuje vysokou poptávku – 1800 nových bytů prodaných v Q1 2026 svědčí o tom, že metropole zůstává investiční prioritou. Nicméně, jak ukazujeme v analýze Brownfieldy: Skrytý motor růstu pražského bytového trhu, budoucí růst cen bude méně spekulativní a více vázán na lokaci a kvalitu projektu.
Často kladené otázky
Proč banky zvyšují hypoteční sazby právě teď? Banky reagují na růst nákladů na mezibankovním trhu a na očekávání, že ČNB nebude v blízké době snižovat základní sazbu. Navíc zvyšují rezervy proti riziku – zejména u investičních nemovitostí.
Má smysl čekat na lepší sazby v druhé polovině roku? Na základě současných makroekonomických indikátorů není pravděpodobné, že by sazby výrazně klesly před koncem roku 2026. Spíše se očekává stagnace nebo mírný růst.
Jak ovlivní zdražení hypoték nájemní trh? Vyšší náklady na financování vlastního bydlení zvyšují počet lidí, kteří zůstanou v nájmu. To posiluje poptávku po kvalitních nájemních bytech – a tím i jejich ceny. Investoři se tak mohou zaměřit na segment nájmu s dlouhodobým potenciálem.