Květen přinesl meziměsíční pokles hypoteční aktivity o 14 %, nicméně za prvních pět měsíců roku banky poskytly hypotéky za 179 miliard Kč – o 59 miliard více než v roce 2025. I přes vyšší úroky nad 4,6 % a zpřísnění ČNB zůstává poptávka po bydlení extrémně silná.
Hypoteční trh: Krátké ochlazení v bouřlivém roce
Květen 2026 přinesl na český hypoteční trh první výraznější ochlazení letošního roku. Podle dat ČBA Hypomonitoru banky a stavební spořitelny poskytly skutečně nové hypotéky (bez refinancování) za 38,1 miliardy korun, což je o 14 % méně než v dubnu. Tento pokles však není překvapivý – spíše jde o přirozenou korekci po mimořádně silném startu roku, kdy domácnosti tlačily do trhu s nemovitostmi ještě před očekávaným zdražením úvěrů.
Přestože květnová aktivita polevila, celkový obraz první poloviny roku je jednoznačně dynamický. Od ledna do května bylo uzavřeno hypoték za 179 miliard Kč, což je o 59 miliard více než za stejné období v roce 2025. Celkový objem včetně refinancování dosáhl dokonce 245 miliard Kč – nárůst meziročně o 66 %.
Pro české investory to znamená jednoznačně: trh s bydlením je stále horký, i když už ne tak hystericky rychlý jako v březnu nebo dubnu. Počet nových hypoték v květnu činil 7 871, tedy o 13 % méně než v dubnu, ale stále o 20 % více než před rokem. Po sezónním očištění to odpovídá cca 7 284 hypotékám měsíčně – stále nad průměrem posledních let.
Proč lidé stále kupují, i když jsou hypotéky drahé?
Klíčovým motorem zůstává nedostatek dostupného bydlení a rostoucí příjmy českých domácností. Průměrná mzda v ČR letos roste tempem přes 7 % meziročně, což umožňuje části populace absorbovat i hypoteční sazby kolem 4,7 %. Navíc se mnozí rozhodují pro nákup právě teď, protože cenový růst nemovitostí nepolevil – podle ČSÚ rostly nabídkové ceny v prvním čtvrtletí dvojciferným tempem.
Zároveň se projevuje psychologický efekt „lépe dnes než zítra“ – pokud se očekává další růst cen nebo úroků, investoři raději vstoupí do trhu dříve. A i když ČNB v dubnu zpřísnila pravidla pro schvalování hypoték, dopad na poptávku byl jen mírný.
Analytici nyní odhadují, že rok 2026 skončí s 81 tisíci novými hypotékami, což je o 6,3 % více než v roce 2025. To by znamenalo nejvyšší objem od let 2016–2018, kdy trh běžel na plné obrátky díky ultranízkým úrokům.
Co to znamená pro české investory?
I přes vyšší náklady na financování zůstává investice do bytů v ČR atraktivní, zejména v regionech s rychlým rozvojem infrastruktury – například podél dálnice D10 mezi Prahou a Turnovem, kde cena za metr čtvereční roste rychleji než v průměru republiky [D10 mění realitní trh].
Zároveň je klíčové správně načasovat refinancování. Pokud máte starší hypotéku s fixací pod 3 %, nechte ji běžet do konce. Ale pokud jste si půjčili v letech 2023–2024 za sazby okolo 5–6 %, může být refinancování už dnes výhodné – hlavně díky novým produktům jako dvouletá fixace u Fio banky [Fio banka zavádí dvouletou fixaci]. Detailní strategie najdete v našem průvodci [Refinancování hypotéky: Strategie pro nižší splátku].
Nakonec neopomeňte vládní program Nová zelená úsporám, který umožňuje půjčit si až 2 miliony Kč na energetickou rekonstrukci – v kombinaci s hypotékou může tento nástroj výrazně snížit provozní náklady vaší investiční nemovitosti [Nová zelená úsporám].
Často kladené otázky
Stojí za to kupovat byt v roce 2026, když jsou hypotéky drahé? Ano – pokud plánujete dlouhodobé držení (5+ let) a umístění v perspektivní lokalitě. Růst cen nemovitostí stále předbíhá náklady na financování, zejména v regionech s nedostatkem bydlení.
Můžu očekávat další pokles hypotečních sazeb v druhé polovině roku? Pravděpodobně ne. Geopolitická nejistota a inflační tlaky udržují úrokové sazby na vyšší úrovni. Větší úleva se očekává až v roce 2027, pokud se globální situace stabilizuje.
Jaký dopad bude mít dubnové zpřísnění ČNB na moji hypotéku? Pokud splňujete poměr DTI (dluh k příjmům) ≤ 7x a DSTI (splátky k příjmům) ≤ 45 %, nemusíte se bát. U nových žadatelů však mohou být schválené částky nižší – proto je důležité pečlivě naplánovat rozpočet.