Průměrná hypoteční sazba v Česku v srpnu vzrostla na 5,42 % – nejvyšší úroveň od léta 2022. Už pátý měsíc v řadě tak pokračuje trend zdražování, který znatelně zatěžuje domácnosti i investory. Zatímco ještě na jaře se očekávalo uvolnění trhu, realita ukazuje opak: hypotéky jsou dražší a jejich dostupnost klesá.
Sazby stoupají, ale růst se zpomaluje
Swiss Life Hypoindex, který sleduje průměrné nabídkové sazby hypoték s LTV do 80 %, v srpnu 2024 dosáhl hodnoty 5,42 %. Oproti březnu to znamená nárůst o 0,10 procentního bodu – a celkově již o 0,32 pp od začátku roku. Pro praktickou představu: modelová hypotéka ve výši 3,5 milionu Kč na 25 let má dnes měsíční splátku 21 327 Kč. V březnu byla o 1 100 Kč nižší. Tato částka již výrazně zasahuje do rozpočtů i stabilních domácností, zejména v kombinaci s vyššími cenami energií a služeb.
Za tímto vývojem stojí především nervozita na mezinárodních trzích – napětí na Blízkém východě, nejistota ohledně inflace v eurozóně a opožděné dopady minulých rozhodnutí centrálních bank. Banky financují své produkty podle dlouhodobých tržních sazeb, které reagují na makroekonomické signály. A ty aktuálně nepřinášejí optimismus.
Přestože inflace v Česku klesla pod cílovou hranici 2 %, Česká národní banka zůstává opatrná. Její přístup je správný: předčasné snížení sazeb by mohlo vyvolat novou inflační vlnu, což by hypotéky zdražilo ještě více. Centrální banka musí být nezávislá – a to platí i v době předvolebních slibů a politického tlaku.
Co to znamená pro české investory?
Pro investory do nemovitostí je současná situace složitá, ale ne beznadějná. Vyšší sazby sice zvyšují náklady na financování, ale zároveň tlumí spekulativní poptávku, což stabilizuje ceny nemovitostí. To vytváří prostor pro racionální, dlouhodobé investice – zejména v regionech mimo Prahu, kde se cena nájmu v posledních letech drží stabilně výše než v hlavním městě relativně k cenám bytů.
Klíčovým faktorem se stává efektivní využití kapitálu. Skutečný výnos z pronájmu často nedosahuje ani 2 %, pokud se počítají všechny náklady – včetně údržby, daní a prázdných období. Proto roste zájem o alternativní formy, jako jsou podíly na domech nebo studentské pokoje v menších městech, kde je poptávka trvale vysoká a provozní náklady nižší.
Navíc banky stále schvaluje hypotéky – jen s vyššími nároky na bonitu a nižším LTV. V našem průvodci hypotékami v době drahých bytů jsme detailně rozebrali, jak projít bankou i při vysokých sazbách. Důležité je mít rezervu, transparentní příjmy a realistický plán financování.
Stagnace před poklesem?
Podle odborníků je nejpravděpodobnějším scénářem stagnace sazeb kolem současné úrovně 5,4–5,5 % po zbytek roku, s velmi mírným poklesem až v prvním pololetí 2025. Banky totiž historicky zlevňují pomaleji, než zdražují – a tento efekt se projeví i nyní.
Pro potenciální kupující to znamená, že čekání na „ideální“ sazbu může být riskantní. Trh s nemovitostmi není statický: ceny bytů se v některých lokalitách stále pohybují nahoru, zejména tam, kde bytová výstavba nedokáže pokrýt poptávku. Každý měsíc čekání může znamenat vyšší pořizovací cenu, která částečně eliminuje úsporu z nižší sazby.
Investiční rozhodnutí by proto mělo být založeno na celkové rentabilitě, nikoliv jen na okamžité výši úroku. Klíčové je analyzovat cash flow, možnosti refinancování v budoucnu a lokální dynamiku trhu – nikoli čekat na „perfektní“ moment, který nemusí přijít.
Často kladené otázky
Bude se hypotéka ještě zdražovat? V nejbližších měsících je další výrazný nárůst nepravděpodobný. Spíše lze očekávat stagnaci kolem 5,4–5,5 % s mírným poklesem v prvním pololetí 2025.
Je teď dobrý čas koupit investiční byt? Záleží na lokalitě a financování. V regionech s vysokou poptávkou po nájmu (např. univerzitní města) může být investice i při vyšších sazbách rentabilní. Důležité je mít alespoň 30 % vlastních zdrojů a počítat s dlouhodobým horizontem.
Můžu si hypotéku sjednat levněji než průměr? Ano – banky individuálně posuzují riziko. Při vysoké bonitě, nízkém LTV a stabilním příjmu je možné získat sazbu pod průměrem Swiss Life Hypoindexu, zejména u specializovaných poradců.