Průměrná hypoteční sazba v Česku v červnu dosáhla 5,3 % – o více než půl procentního bodu více než v březnu. Pro modelový úvěr ve výši 3,5 milionu Kč to znamená navýšení splátky o 800 Kč měsíčně. Odborníci neočekávají výrazné snížení sazeb ani do konce roku.
Hypotéky se vrací k realitě – a ta je drahá
Ještě před pár měsíci jsme mluvili o návratu hypoték pod hranici 5 %, ale realita trhu je jiná. Podle posledních dat ze Swiss Life Hypoindexu dosáhla průměrná nabídková sazba v červnu 5,3 % – což je již druhé zdražení v řadě. V březnu, kdy sazby krátce klesly pod 4,9 %, to vypadalo na začátek dlouho očekávaného uvolnění. Místo toho jsme svědky opačného trendu.
Pro českého investora to má konkrétní dopady. U standardního úvěru ve výši 3,5 milionu korun s 25letou splatností a LTV 80 % vzrostla měsíční splátka z 20 270 Kč (březen) na 21 070 Kč (červen). To je navýšení o 800 Kč měsíčně, neboli 9 600 Kč ročně – částka, která může zásadně ovlivnit rentabilitu nájemního bytu nebo rodinný rozpočet.
Proč sazby stoupají – i když inflace klesá?
Na první pohled paradoxně sazby rostou i přes mírnější inflační tlaky. Klíč leží v mezibankovním trhu, konkrétně v cenách úrokových swapů, které banky používají ke krytí rizik svých hypoték. Zatímco na konci února 2024 si banky zajistily tříletou fixaci za cenu kolem 3,4 %, dnes je to téměř o jeden procentní bod více.
Jednoduše řečeno: hypoteční sazba = tržní cena zdrojů + bankovní marže (obvykle cca 1 %). Aktuální 5,3 % tak odpovídá současnému nákladu na financování plus standardní marži.
Geopolitické riziko – od Blízkého východu po válku na Ukrajině – udržuje trhy nervózní a kapitálové náklady vysoké. A i když ČNB postupně uvolňuje monetární politiku, banky reagují s prodlevou a zatím nejsou ochotny riskovat agresivní zlevnění.
Trh žije – ale změnil se profil kupujících
Přestože sazby rostou, poptávka po hypotékách neklesá. Naopak: podle Hypomonitoru České bankovní asociace dosáhl objem nových a refinancovaných hypoték v dubnu 62 miliard Kč – o 11 % více než v březnu a dokonce o 90 % více než v dubnu 2023. Za první čtyři měsíce letošního roku banky poskytly hypotéky za 193 miliard Kč, což je o 70 % více než loni.
Co stojí za tímto paradoxem? Jednak masivní vlna refixací – domácnosti, které mají končící fixace z let 2019–2021 s úroky kolem 2 %, nyní čelí „úrokovému šoku“. Ekonom ČBA Jaromír Šindel odhaduje, že tento nárůst zatíží průměrnou domácnost o 1,7–3,5 % jejich příjmu, což by mělo být pokryto růstem mezd.
Zároveň se mění i skladba kupujících. Stále více investorů volí menší byty v lokacích s vysokou nájemní výnosností – například v Praze nebo Liberci, kde růst cen předběhl průměr republiky (více v analýze Libereckého kraje). Tento trend je spojen i s růstem segmentu BTR (Build-to-Rent), kde developer prioritně staví pro nájemce, nikoli pro prodej (jak BTR mění pravidla nájmu).
Jak přežít drahý hypoteční rok 2024?
„Letošek nebude rokem levných hypoték, ale může být rokem lépe sjednaných hypoték,“ upozorňuje Jiří Sýkora z Swiss Life Select. Rozdíly mezi bankami se zvětšují – některé nabízejí individuální slevy, jiné kombinují hypotéku s investičními produkty nebo digitálními službami.
Klíčem je aktivní přístup:
- Nečekejte na poslední chvíli před koncem fixace.
- Porovnejte nejen sazbu, ale i celkové náklady (poplatky, možnosti předčasného splacení).
- Zvažte kratší fixaci (1–2 roky), pokud očekáváte pokles sazeb v horizontu 2025–2026 (tipy na refixaci 2026).
A nezapomeňte: i v době drahých hypoték lze najít příležitosti – stačí mít správný mix lokality, typu nemovitosti a financování.
Často kladené otázky
Zdraží se hypotéky ještě víc v roce 2024? Ano, další mírný růst je možný. Experti neočekávají dramatický skok, ale stabilizaci kolem 5–5,5 % do konce roku je pravděpodobná.
Stojí za to čekat s hypotékou na lepší dobu? Nejspíš ne. Trh ukazuje, že i přes vyšší sazby zůstává poptávka silná – a ceny nemovitostí v klíčových lokalitách dále rostou. Prodlení může vést k vyššímu celkovému nákladu.
Jak se chránit před „úrokovým šokem“ při refixaci? Včasné jednání s bankou (ideálně 4–6 měsíců před koncem fixace), porovnání více nabídek a případně přechod k jinému poskytovateli. Profesionální poradenství může ušetřit desítky tisíc korun ročně.