Ceny pražských novostaveb kolem 220–250 tisíc Kč/m² nejsou výsledkem „zbohatování developerů“, ale odrazem reálných nákladů: pozemky, stavební inflace, drahý kapitál i dlouhá povolovací řízení. Pro české investory to znamená, že kvalitní novostavba může být stabilnější volbou než přeoceněný starý byt.
Novostavba není luxus – je to logika trhu
V posledních letech se často setkáváme s názorem, že za novostavby se platí „nesmyslné“ ceny, zatímco staré byty jsou „levnější“. Jenže realita je složitější. Jak upozorňuje David Hauerland, zakladatel investiční skupiny Fidurock, cena 220–250 tisíc korun za metr čtvereční v Praze – včetně DPH – neznamená automaticky 50% developerskou marži. Naopak: pokud započítáte náklady na pozemek, stavební inflaci, financování a riziko spojené s víceletým projektem, je zisk přiměřený.
Podle Hauerlanda, jehož společnost plánuje každoročně uvést na trh asi 300 bytů, hlavně v Praze a Brně, je klíčové pochopit, že „drahá novostavba“ často nabízí lepší hodnotu na korunu než renovovaný byt ve špatné lokalitě nebo s nejasnou budoucností. A právě tato myšlenka je pro české investory klíčová.
Starý byt = levnější? Ne vždy
Mnoho investorů stále věří, že koupě starého bytu v centru je „bezpečná“ a „levná“ cesta k pasivnímu příjmu. Jenže realita ukazuje opak. Přeoceněné staré byty – zejména ty bez kvalitní rekonstrukce – mohou vést k dlouhodobým nákladům na údržbu, nižšímu nájemnímu výnosu a problémům s rezidencí. Navíc jejich cena často už neodpovídá skutečné hodnotě, ale emocím kupujících.
Na druhou stranu novostavby v atraktivních lokalitách – jako třeba Vršovice nebo Smíchov – nabízejí nižší provozní náklady, vyšší energetickou náročnost a moderní standardy, které mají dlouhodobě větší atraktivitu pro nájemníky. Jak ukazujeme v článku o mikroapartmánech na Smíchově, i menší jednotky v nových projektech mohou generovat návratnost přes 4 % ročně.
Co to znamená pro české investory?
Pokud investujete do nemovitostí s cílem dlouhodobého výnosu, není rozhodující pouze pořizovací cena, ale celková nákladová efektivita a stabilita nájemního příjmu. Novostavby sice vyžadují vyšší počáteční kapitál, ale díky nižším nákladům na správu a vyšší poptávce po moderním bydlení mohou být efektivnější než zdánlivě „levný“ starý byt.
Navíc, jak ukazuje Fidurock svým rozvojem – 19 činžovních domů v Praze a Brně, dalších 500–600 bytů do dvou let – trh se posouvá směrem k profesionálně spravovanému nájemnímu bydlení. To je trend, který podporuje i ČNB svými opatřeními ohledně hypoték, jak detailně analyzujeme v článku ČNB zvyšuje sazby: Co to znamená pro české investory?.
Důležité je také správné ocenění. Jak varujeme v článku Chybná cena = ztráta stovky tisíc, přeplacení za starý byt může znamenat ztrátu až 300 tisíc korun jen kvůli emocím nebo nedostatečné analýze lokality.
Kde hledat rovnováhu?
Nejlepší strategie pro české investory dnes spočívá v kombinaci kvality a lokality. Novostavby v centru Prahy nebo Brna – jako například v oblasti Letné, kde Fidurock rekonstruuje nárožní činžák ve Veletržní ulici – nabízejí synergii mezi historickou hodnotou lokality a moderním standardem bydlení.
Zároveň je třeba myslet na financování. I když jsou české hypotéky mezi nejdražšími v EU (viz Proč jsou české hypotéky mezi nejdražšími v EU?), správně strukturovaná investice do novostavby může snížit celkové riziko portfolia díky vyšší likviditě a poptávce.
Často kladené otázky
Jsou novostavby vždy lepší investicí než staré byty? Ne. Záleží na ceně, lokalitě, kvalitě projektu a vašich investičních cílech. Některé staré byty v exkluzivních lokalitách mohou mít dlouhodobě vysokou hodnotu. Ale průměrný starý byt bez rekonstrukce často skrývá skryté náklady.
Kolik vlastně stojí vybudovat novostavbu v Praze? Podle odhadů developerů jako Fidurock se celkové náklady na metr čtvereční pohybují mezi 180–220 tisíc Kč, včetně pozemku, projektové dokumentace, stavebních prací a financování. Cena pro kupujícího (220–250 tisíc Kč/m²) tedy zahrnuje i developerské riziko a marži.