Od 1. ledna 2027 začne platit novela stavebního zákona – největší reforma stavební správy za posledních 15 let. Pro české investory to může znamenat rychlejší povolování projektů, ale úspěch závisí na hladkém náběhu a připravenosti úřadů.
Reforma, která může změnit tempo výstavby
Od 1. ledna 2027 má vstoupit v platnost novela stavebního zákona, kterou odborníci označují za největší reformu státních agend od roku 2010. Pro české investory, developery i obyčejné majitele nemovitostí jde o potenciálně klíčový posun – nejen v rychlosti, ale i v předvídatelnosti celého stavebního procesu.
Současný systém s 626 stavebními úřady bude nahrazen jednotnější strukturou: 205 úřadů pro obce s rozšířenou působností a 14 krajských pracovišť, které budou spadat pod nově vznikající Úřad rozvoje území ČR. Cílem je zavést princip „jeden úřad, jedno řízení, jedno razítko“ – tedy integrované povolovací řízení, které sníží byrokracii a zrychlí výstavbu.
Pro investory do bytových projektů je klíčová změna v kategorizaci tzv. vyhrazených staveb. Projekt s hrubou podlahovou plochou nad 10 000 m² a převažující funkcí bydlení bude povolován centrálním úřadem v jediném stupni. To může výrazně zkrátit dobu schvalování – dnes často trvající 3–5 let – a snížit riziko právních sporů.
Co to znamená pro české investory?
Z pohledu investiční strategie je tento posun významný. Rychlejší povolování = nižší riziko = vyšší návratnost. V současné době čeští investoři čelí kombinaci vysokých úroků (hypotéky nad 5 %, viz Hypotéka pod 5 % je minulost), rostoucích nákladů na výstavbu (Stavební inflace se nezastaví) a dlouhých lhůt schvalování. Novela by mohla alespoň jeden z těchto faktorů – čas – výrazně zlepšit.
František Korbel z HAVEL & PARTNERS upozorňuje, že novela konečně explicitně uznává rozvoj území jako veřejný zájem – nikoli jen ochranu životního prostředí nebo památek. To je zásadní posun v myšlení: bydlení, práce a podnikání jsou legitimní potřeby společnosti, které mají být podporovány, nikoli blokovány.
Nicméně úspěch reformy závisí na praktickém náběhu. Rok 2027 bude přechodným obdobím, během něhož musí být:
- Připravena jednotná metodika pro všechny úřady,
- Vybráni manažeři nového Úřadu rozvoje území,
- Zajištěna IT infrastruktura a školení zaměstnanců.
Pokud se tyto kroky nepodaří koordinovat, hrozí dočasná paralýza stavební správy – což by investory ještě více odradilo. Právě proto je klíčové, jak rychle a efektivně ministerstvo pro místní rozvoj a samosprávy zvládnou implementaci.
Lokální dopad: Praha, Brno i menší města
I když se reforma týká celé republiky, její dopad bude nejpatrnější tam, kde je poptávka po bydlení nejvyšší. V Praze a Brně se již teď setkáváme s projekty, které leží v povolovacím limbu roky. Pokud bude nový systém fungovat, můžeme očekávat novou vlnu výstavby mikroapartmánů (Mikroapartmány na Smíchově) i standardních bytových domů – zejména v lokalitách jako Vršovice 2.0 (Vršovice 2.0: Nová investiční čtvrť).
Pro menší města a obce může být změna dvojsečná. Sice získají jednodušší přístup ke kompetentnímu úřadu, ale ztratí část své autonomie. Otázkou zůstává, jak se tato změna promítne do cen pozemků a lokálního plánování – faktorů, které přímo ovlivňují rentabilitu menších investic.
Často kladené otázky
Bude novela zrychlovat i menší stavební projekty, např. rodinné domy? Ano, i menší projekty by měly profitovat z jednotného řízení a omezení počtu závazných stanovisek. Nicméně největší efekt se očekává u velkých bytových celků.
Co když se reforma nezdaří a úřady budou ještě pomalejší? V takovém případě by se mohlo prohloubit „investiční utlumení“, zejména u developerů s omezeným cashflow. Proto je důležité sledovat první měsíce roku 2027 – pokud dojde k masivnímu zpomalení, může vláda reagovat dodatečnými opatřeními.