Objem investic do komerčních nemovitostí v ČR ve 2. čtvrtletí 2026 dosáhl 1,07 miliardy eur – meziroční růst o 47 % a čtvrtletní nárůst dokonce o 121 %. Dominuje nájemní bydlení (41 % transakcí) a domácí investoři (74 % objemu), zatímco výnosové míry se stabilizují kolem 4,25–5,75 %.
Rekordní pololetí a co za ním stojí
Český realitní investiční trh si ve druhém čtvrtletí 2026 oficiálně „vydechl“ po letech útlumu. Podle analýzy Knight Frank přesáhl objem transakcí s komerčními nemovitostmi 1,07 miliardy eur, což je o 121 % více než v prvním čtvrtletí a o 47 % více než ve stejném období roku 2025. Za celé první pololetí tak činil 1,47 miliardy eur – a podle odhadů by roční objem mohl dosáhnout tří miliard eur, tedy nad dlouhodobým průměrem.
Tento růst není jen statistickým artefaktem. Je důsledkem konkrétních strukturálních posunů: omezené nabídky kvalitních aktiv, postupné stabilizace hypotečního financování a rostoucí poptávky po rezidenčních i logistických nemovitostech. A hlavně – návratu důvěry domácích investorů, kteří ve 2. čtvrtletí realizovali 74 % všech transakcí.
Nájemní bydlení jako nový motor růstu
Největším překvapením posledních měsíců je dominance segmentu nájemního bydlení, který na investičním trhu reprezentoval 41 % objemu transakcí. Druhé místo patřilo kancelářím s 35 %. Tento trend potvrzuje i naše minulé pozorování, že malé byty jsou novým standardem – zejména v Praze, kde se nájemné u 2+kk bytů meziročně zvýšilo až o 14 %.
Klíčovou událostí pololetí se stal prodej projektu Písnice – portfolia 760 bytů v Praze 4 – za více než 200 milionů eur. Koupila jej skupina WOOD & Company prostřednictvím svého nového fondu City – OPF, který spolu se SATPO plánuje revitalizaci pod značkou City Home. Tato transakce ukazuje, že institucionální kapitál konečně vidí v českém nájemním bydlení dlouhodobou investiční příležitost, nikoli jen krátkodobý spekulativní nástroj.
Výnosové míry: Stabilita s mírným poklesem
Výnosové míry (cap rates) zůstaly ve většině segmentů stabilní, což signalizuje vyrovnaný poměr mezi nabídkou a poptávkou. U prémiových kancelářských budov v Praze i u logistických nemovitostí se ustálily na 5,00 %. U retailových center a parků dosahují 5,75 %, zatímco u nájemního bydlení klesly na 4,25 % – což odpovídá růstu hodnoty aktiv v tomto segmentu.
Jak upozorňuje Lenka Šindelářová z Knight Frank, další vývoj cap rates bude záviset především na nákladech financování. Pokud se hypoteční sazby udrží nad 5 %, jak popisujeme v našem článku o hypotékách nad 5 %, může to limitovat schopnost investorů platit vyšší ceny – a tím i tlak na další pokles výnosových měr.
Regionální dynamika a role domácích investorů
Zatímco většina velkých transakcí probíhá v Praze, regionální centra jako Brno nebo Plzeň ukazují plošný růst nájmů napříč dispozicemi. To naznačuje, že investiční zájem se postupně šíří i mimo metropoli – což je klíčové pro diverzifikaci portfolia.
Domácí investoři mají v současné fázi trhu strategickou výhodu: lépe znají lokální podmínky, mají přístup k lokálním developerům a často jednají rychleji než zahraniční fondy. Přesto Knight Frank očekává, že zahraniční kapitál se bude postupně vracet, zejména do logistiky a premium kanceláří. To může vytvořit zajímavé arbitrážní příležitosti pro české investory, kteří vstoupí do trhu ještě před masovým návratem mezinárodních hráčů.
Často kladené otázky
Je nyní vhodná doba investovat do nájemního bydlení? Ano – zejména pokud zaměříte pozornost na středně velké byty (2+kk a 3+kk), kde roste poptávka i nájemné. Více o tom v našem článku Nájemné roste nejrychleji u 2+kk.
Co znamená růst objemu transakcí pro ceny nemovitostí? Silná investorská poptávka a omezená nabídka kvalitních aktiv brání propadu cen a naopak podporují jejich stabilizaci – nebo mírný růst, zejména v rezidenčním segmentu.