Průměrná hypoteční sazba v červenci 2026 dosáhla 5,32 %, což je o 0,43 pp více než před čtyřmi měsíci. Krátkodobé fixace (3 roky) nabízejí sazby kolem 5,02 %, zatímco 10leté až 5,86 %. Pro české investory to znamená vyšší náklady i nutnost promyšlené strategie financování.
Hypotéky se nezlevňují – naopak mírně rostou
I když jarní naděje na trvalý návrat pod pětiprocentní hranici byly silné, realita je jiná. Podle aktuálních dat Swiss Life Hypoindexu dosáhla průměrná hypoteční sazba v první polovině července 2026 hodnoty 5,32 % ročně. Oproti začátku června se jedná o nárůst o 0,02 procentního bodu, za poslední čtyři měsíce pak o 0,43 pp.
„Hypotéky se vrátily na úroveň z listopadu 2024 a jarní optimismus se rychle rozplynul,“ komentuje situaci Jiří Sýkora z analytického týmu Swiss Life Select. Ačkoliv některé banky již signalizují zastavení dalšího zdražování, ke skutečnému poklesu sazeb v nejbližších měsících nedojde. Důvod? Trh stále reaguje na neklidnou globální makroekonomickou situaci a opatrný přístup ČNB, která v červnu dokonce mírně zvýšila základní úrokovou sazbu.
Co to znamená pro českého investora?
Pro majitele nemovitostí i budoucí investory má tento trend konkrétní dopady. Měsíční splátka u standardního hypotečního úvěru ve výši 3,5 milionu Kč (LTV 80 %, doba splatnosti 25 let) nyní činí 21 110 Kč. To je o téměř 900 Kč více než na začátku března – při pětileté fixaci jde o celkový rozdíl přes 50 tisíc korun.
Investoři tak musí přehodnotit své modely rentability. Pokud počítali s nájemným kolem 18–20 tisíc Kč/měsíc (aktuální průměr v Praze dle našich analýz), hranice ziskovosti se zužuje. Zároveň se zvyšují nároky na vlastní kapitál – banky totiž při vyšších sazbách často snižují LTV limity nebo zpřísňují schvalovací procesy, jak jsme detailně rozebrali v článku o financování investičních bytů po zpřísnění ČNB.
Krátká vs. dlouhá fixace: Strategie pro každého
V současné době se mezi bankami objevují výrazné rozdíly v nabízených sazbách podle délky fixace:
- 3letá fixace: průměrně 5,02 %
- 5letá fixace: cca 5,45 %
- 10letá fixace: až 5,86 %
Rozdíl mezi extrémy je tedy přes 0,8 pp, což při objemu úvěru 3,5 milionu Kč znamená rozdíl ve splátce více než 1 500 Kč měsíčně.
Odborníci ale varují před rozhodováním pouze na základě aktuální sazby. „Pokud je pro domácnost klíčová stabilita rodinného rozpočtu a měsíční splátka se pohybuje na hranici finančních možností, dává větší smysl delší fixace,“ radí Sýkora. Naopak ti, kdo mají dostatečnou finanční rezervu a jsou ochotni přijmout určité riziko, mohou využít krátkodobou fixaci a později refixovat při případném poklesu sazeb.
Tuto strategii lze kombinovat i s alternativními formami financování – například s nemovitostními fondy, které umožňují diverzifikaci bez nutnosti řešit hypotéku samotnému investorovi (více zde).
Vyčkávat? Nejspíš chyba
Odborníci jednoznačně nedoporučují čekat na „ideální moment“ na trhu. „Rozdíly mezi jednotlivými bankami jsou dnes větší než kolísání průměrných sazeb o desetiny procentního bodu,“ upozorňuje Tom Kadeřábek ze Swiss Life Select. Jinými slovy: aktivní porovnávání nabídek a práce s hypotečním poradcem může ušetřit desítky tisíc korun – bez ohledu na to, zda sazby za měsíc mírně klesnou nebo vzrostou.
Často kladené otázky
Ještě stojí za to kupovat nemovitost při sazbách nad 5 %? Ano – pokud je nákup součástí dlouhodobé investiční strategie a nemovitost generuje stabilní cash flow. V historickém kontextu jsou sazby stále relativně nízké (v 90. letech dosahovaly 15 %). Klíčem je pečlivá kalkulace nákladů a rezerva na rizika.
Můžu si dohodnout lepší sazbu než ta oficiálně nabízená? Ano, zejména u bank s vlastní realitní kanceláří nebo u institucí, které preferují klienty s vysokým vlastním kapitálem a stabilním příjmem. Doporučujeme využít služeb specializovaného poradce – jak ukazujeme v článku o čtyřech cestách k nemovitostem.