Na jaře 2026 se zvyšuje poptávka po nových bytech – zejména v Praze – avšak geopolitické riziko z Blízkého východu může brzdit hypoteční sazby a tím i schopnost kupujících financovat nákup. Ceny bytů v hlavním městě letos mohou vzrůst o 5–10 %, v regionech do 5 %.
Jarní sezóna přináší první známky oživení
Po tradičně klidném začátku roku se český rezidenční trh v únoru a březnu 2026 začíná probouzet. Podle Geosan Development se již od února zaznamenává rostoucí zájem o projekty Re.Start Petynka (Praha 6) a Benkova Rezidence (Praha 4). Nejvyšší poptávku evidují u bytů typu 2+kk a 3+kk, které tvoří páteř domácího trhu – jak pro vlastní bydlení, tak pro drobné investory hledající stabilní nájemní příjem.
Tento trend potvrzuje i širší kontext: rok 2025 byl na hypotečním trhu druhý nejsilnější v historii ČR, a prodeje nových pražských bytů dosáhly historického maxima. Navíc se postupně realizuje odložená poptávka z období vyšších úrokových sazeb v letech 2022–2024.
Virtuální prohlídky jako klíč k důvěře
V době, kdy většina novostaveb ještě nestojí, hrají virtuální prohlídky rozhodující roli. „Kupující potřebují vidět, kam investují – a to i před dokončením stavby. Virtuální nástroje jim poskytují reálnou představu o prostoru, světle i sousedství,“ upozorňuje Eliška Koderová, ředitelka obchodního oddělení Geosan Development.
Pro české investory je toto období ideální k tomu, aby si zabezpečili nemovitost v atraktivní lokalitě před dalším cenovým růstem. Jak ukazujeme v článku Byty v ČR podražily o 10,4 %: Dostupnost bydlení se zhoršuje, inflace cen pokračuje i přes vyšší hypoteční sazby.
Geopolitika vs. realitní trh: Riziko zdražení hypoték
Pozitivní signály však stíní geopolitické napětí na Blízkém východě. Konflikt se nepřímo promítá do cen peněz na mezinárodních trzích, což může vést k dalšímu zdražení hypoték. Některé banky již zvýšily úrokové sazby o 0,2–0,4 %, a analytici očekávají, že průměrná hypoteční sazba může v nadcházejících měsících překročit hranici 5 % – viz detailní analýza v článku Hypotéky vyskočily nad 5 %: Co to znamená pro české investory?.
„Část kupujících proto vyčkává,“ dodává Koderová. „Ale dlouhodobě platí: nedostatek bytů v Praze není dočasný fenomén. Pokud s rozhodnutím otálíte, riskujete nižší výběr a vyšší ceny.“
Nedostatek bydlení zůstává strukturálním problémem
Podle Trend Reportu, který každoročně shromažďuje názory developerů, bankéřů a poradců, 90 % expertů souhlasí, že trvalé zlepšení dostupnosti bydlení vyžaduje změnu legislativy. Nový stavební zákon, jehož cílem je zkrátit povolovací procesy, by měl plně začít fungovat až v roce 2028. Do té doby bude nabídka nových bytů růst pomaleji než poptávka.
Odhady pro rok 2026 jsou proto jednoznačné: ceny v Praze porostou o 5–10 %, v regionech o do 5 %. To znamená, že metr čtvereční v novostavbách může v hlavním městě přesáhnout 100 000 Kč/m², zatímco v krajských městech se blíží 70 000 Kč/m².
Zároveň pokračuje silný růst cen rodinných domů – za posledních sedm let vzrostly o 130,96 % (z 21 838 Kč/m² v březnu 2019 na 50 436 Kč/m² v únoru 2026). Více o tom v článku Ceny domů v ČR vzrostly o 131 %: Trh se po krizi znovu rozběhl.
Strategie pro české investory
I přes krátkodobou nejistotu doporučujeme klientům neodkládat rozhodnutí na neurčito. Kvalitní projekty v dobrých lokalitách – zejména v Praze – si své kupce najdou i v turbulentním období. Klíčem je dlouhodobý pohled: nemovitosti v centru nebo v blízkosti MHD zůstávají stabilním útočištěm hodnoty, ať už pro osobní bydlení, či jako investice generující pasivní příjem.
Často kladené otázky
Má smysl kupovat byt teď, když hrozí další růst hypotečních sazeb? Ano – pokud máte jasný plán financování a počítáte s horizontem držby minimálně 5–10 let. Ceny nemovitostí v ČR dlouhodobě rostou rychleji než úrokové sazby, a časem se rozdíl mezi „čekáním“ a „nákupem dnes“ může stát miliony korun.
Jaký dopad má geopolitická krize na český realitní trh? Přímý dopad je minimální, ale nepřímý vliv přes finanční trhy je reálný. Vyšší ropné ceny a globální nejistota vedou k opatrnosti centrálních bank, což se projevuje v dražších úvěrech. Pro českého investora to znamená vyšší měsíční splátky, ale ne nutně ztrátu hodnoty nemovitosti.