Ceny bytů v České republice loni vzrostly o 10,4 %, což je sedmý nejvyšší nárůst v EU. Průměrný člověk potřebuje 15 ročních příjmů na koupi bytu – v Praze dokonce 18. Vysoké hypotéky a slabá nabídka nových jednotek situaci dále zhoršují.
Trh s byty: Růst cen pokračuje i přes vysoké úroky
Podle nejnovějších dat Eurostatu se ceny bytů v České republice v roce 2025 zvýšily o 10,4 %. Tím se Česko řadí mezi evropské lídry v cenovém růstu – konkrétně na sedmé místo v EU. Rychleji dražily nemovitosti pouze ve východoevropských zemích a na Iberském poloostrově. Pro srovnání: v Německu vzrostly ceny jen o 3,2 %, v průměru celé EU pak o 5,5 %.
Tento trend není nijak nový. Za posledních pět let jsou byty v ČR o 60 % dražší, za desetiletí dokonce o 150 %. Zatímco inflace a růst mezd postupují mnohem pomaleji, kupní síla domácností stagnuje. Výsledkem je dramatické zhoršení dostupnosti bydlení – v současnosti potřebuje průměrný obyvatel ČR 15 ročních hrubých příjmů na zakoupení standardního bytu. V Praze je to ještě horší: 18 ročních příjmů. Horší poměr mají jen Londýn a Lisabon.
Novostavby vs. starší byty: Rozdíl v tempu růstu cen
Zajímavé rozdělení lze pozorovat mezi novými a staršími byty. Zatímco novostavby zdražily o 13,6 %, u starších jednotek (často energeticky náročných) růst cen nepřekročil 10 %. To ukazuje, že poptávka se stále zaměřuje na moderní, energeticky úsporné byty – zejména v lokalitách s dobrým dopravním spojením a infrastrukturou.
Přestože bylo loňské období označeno jako druhé nejsilnější v historii českého hypotečního trhu, investoři i běžní kupující čelí rostoucím nákladům. Průměrná hypoteční sazba v dubnu 2025 dosáhla 5,18 % – nejvyšší hodnoty od prosince 2024 – a stále není známo, kdy by mohlo dojít k jejímu výraznému poklesu. Více o dopadech těchto sazeb najdete v našem článku Hypotéky vyskočily nad 5 %: Co to znamená pro české investory?.
Stavební výstavba nestačí – problém bude přetrvávat
Navzdory silné poptávce se nabídka nových bytů nerozšiřuje dostatečně rychle. Statistiky stavebních povolení ani aktuální tempo výstavby nenasvědčují žádnému blízkému „ochlazení“ trhu. Naopak – očekává se další vlna zdražení stavebních materiálů, což bude tlak na ceny nemovitostí dále zvyšovat.
Paradoxně se tak zvyšuje i atraktivita starších bytů, které jsou relativně levnější, ale vyžadují investice do rekonstrukce a zateplení. Tyto nemovitosti však mohou být zajímavou příležitostí pro strategické investory – jak jsme popsali v článku Starší byty zdražily: metr čtvereční už přesahuje 83 tisíc.
Co to znamená pro českého investora?
Pro investory je dnešní trh paradoxní: vysoké ceny, drahé financování, ale stále silná poptávka po nájmu. To vytváří prostor pro dlouhodobé investice, zejména v regionech s rychle rostoucí ekonomikou (např. Liberec, Brno, Plzeň). Nicméně klíčové je pečlivé modelování cash flow – včetně nákladů na správu, daně a možných právních komplikací, jako je například předčasné ukončení nájemní smlouvy, které patří mezi nejčastější spory mezi pronajímateli a nájemníky. Více o tom, jak se jim vyhnout, najdete zde.
Vzhledem k tomu, že regulace ČNB stále limitují LTV a DSTI poměry, je důležité myslet i na alternativní formy financování – například kombinaci hypotéky se stavebním spořením. O tom, kde si český investor vydělá nejvíc v roce 2025, jsme psali v tomto článku.
Často kladené otázky
Proč draží byty v ČR rychleji než v Německu? Hlavní důvody jsou nižší zásoba bytů na obyvatele, silná poptávka po bydlení v centrech měst a omezená bytová výstavba. Zatímco Německo investuje do masivní výstavby sociálního bydlení, ČR se stále potýká s administrativními překážkami a nedostatkem stavebních povolení.
Ještě má smysl investovat do bytů při sazbách nad 5 %? Ano – ale jen při pečlivém výpočtu návratnosti. Klíčové je zaměřit se na lokality s vysokou nájemní poptávkou a nízkou konkurencí. Udržitelný cash flow je dnes důležitější než spekulativní růst cen.
Jak se bránit proti riziku předčasného ukončení nájmu? Pečlivě formulovaná nájemní smlouva, jasně definované důvody pro výpověď a dodržení zákonné lhůty jsou základem. Doporučujeme vždy konzultovat smlouvu s právníkem specializujícím se na realitní právo.