Konec programu Nová zelená úsporám výrazně oslabuje poptávku po nerekonstruovaných domech. Kupci dnes běžně žádají slevy kolem 10 %, což odpovídá statisícům korun u jednotlivých transakcí. Pro české investory to otevírá příležitosti, ale i rizika – zejména u starších nemovitostí bez energetického standardu.
Trh s domy se mění: konec dotací = konec iluzí
Ještě před rokem bylo běžné, že kupující zaplatil za dům uvedenou nabídkovou cenu – nebo dokonce navýšil nabídku kvůli konkurenci. Dnes je realita jiná. Podle Hendrika Meyera, šéfa skupiny EHS (za níž stojí i Bezrealitky), se nabídkové ceny rodinných domů stávají spíše „otevírací nabídkou“ ke smlouvání. Skutečné transakce často probíhají až o 10 % levněji.
Konkrétní příklad? Dům určený k rekonstrukci poblíž Brna je inzerován za necelé 4 miliony Kč. Desetiprocentní sleva znamená pro kupujícího úsporu 400 tisíc korun – částka, která může pokrýt část nákladů na modernizaci.
Hlavním katalyzátorem tohoto posunu je ukončení štědrých dotací z programu Nová zelená úsporám. Vláda jej nahradila úvěrovým systémem, kde stát hradí pouze úroky – a to pouze pro nízkopříjmové domácnosti. Ostatní majitelé jsou nyní odkázáni na komerční banky a stavební spořitelny, kde musí splňovat standardní podmínky schválení úvěru.
Zájem o nový model je výrazně nižší: za první měsíc přišlo na ministerstvo 914 žádostí (z toho ~350 pro nízkopříjmové), celkový objem požadovaných úvěrů dosáhl téměř 2 miliard Kč. Pro srovnání – loni ve stejném období bylo podáno 4 500 žádostí pod starým dotačním režimem.
Co to znamená pro české investory?
Pro investory je tento trend dvojsečný. Na jedné straně rostou možnosti koupě domu pod tržní cenou, zejména v lokalitách mimo centra velkých měst. Na druhé straně se zvyšují provozní náklady budoucích nemovitostí – zejména kvůli novému evropskému systému emisních povolenek ETS 2, který od roku 2027 postupně zdraží vytápění uhlím i plynem.
To znamená, že nezateplené domy s vysokou spotřebou energie budou mít na trhu stále menší hodnotu. Experti odhadují, že kupující budou po majitelích takových nemovitostí požadovat slevy až v řádu desítek procent – nikoli jen jednotek.
Navíc se mění i lokální preference. Jak upozorňuje Tomáš Jelínek z Century 21, nerekonstruované domy z 90. let a přelomu tisíciletí již nejsou vnímány jako „mladé“. Jejich hodnota stagnuje nebo klesá, zatímco domácí poptávka se soustřeďuje na lokality s dobrým dojezdem do metropolí, větším pozemkem a kvalitními službami – školkou, lékařem, obchodem.
V okresech sousedících s Prahou jsou ceny o třetinu vyšší než průměr Středočeského kraje, a majitelé tam často neposkytují žádné slevy. To potvrzuje i naše analýza z článku Středočeský trh v rekordním růstu.
Strategie pro chytrého investora
Pokud plánujete investovat do rodinného domu, klíčové je energetické zhodnocení. Nákup domu s vysokou spotřebou bez jasného plánu na rekonstrukci je dnes rizikový. Lepší volbou může být kompletně zateplený dům s nízkoenergetickým standardem – nebo naopak brownfield s výstavbou nového objektu, jak ukazuje strategie skupiny Contera (Contera mění pravidla hry).
Dále doporučujeme pečlivě vyhodnotit finanční dostupnost úvěru. I když stát slibuje úrokové příspěvky, banky budou aplikovat standardní bonitní testy. Jak upozorňuje Milan Pospíšil ze Stavební spořitelny České spořitelny, „žadatel prochází komplexním posouzením bonity“ – což může vést k nižšímu schválenému limitu, než je potřeba na rekonstrukci.
Často kladené otázky
Můžu stále čerpat dotace na rekonstrukci domu? Ano, ale pouze pokud patříte mezi nízkopříjmové domácnosti. Ostatní majitelé mají nyní k dispozici pouze úvěry s úrokovou podporou státu, které jsou však podmíněny schválením bankou.
Jsou slevy 10 % reálné i v atraktivních lokalitách? Ne. V okresech s vysokou poptávkou – například v blízkosti Prahy – majitelé slevy neposkytují, protože poptávka převyšuje nabídku. Slevy se objevují spíše u nerekonstruovaných objektů v periferních oblastech nebo u domů s vysokou energetickou náročností.
Jak ovlivní ETS 2 hodnotu mého domu? Od roku 2027 se zavede povinnost koupě emisních povolenek i pro malé zdroje tepla. To zvýší náklady na vytápění uhlím a plynem. Domy bez izolace a s kotli na fosilní paliva budou mít nižší atraktivitu i hodnotu – kupující budou žádat výrazné slevy.